Le plan local d'urbanisme peut réserver des secteurs aux résidences principales

Pendant longtemps, le plan local d’urbanisme a été absent du débat sur la location de courte durée. Il réglait la hauteur des bâtiments, l’emprise au sol, les destinations autorisées ; il ne disait rien de la manière dont un logement serait occupé une fois construit. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a changé cet équilibre en créant, dans le code de l’urbanisme, un outil nouveau : la possibilité de délimiter des secteurs dans lesquels les logements nouveaux sont réservés à l’usage de résidence principale.

L’outil figure à l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme

L’article L151-14-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, permet au règlement du plan local d’urbanisme de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le texte étend cette obligation aux logements issus de la transformation de bâtiments qui n’étaient pas à usage d’habitation. Un bureau ou un local d’activité transformé en logements dans un tel secteur tombe donc dans le champ.

La définition retenue est celle que le droit applique déjà à la résidence principale : le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

La délimitation suppose une condition de tension

Le règlement ne peut pas créer ces secteurs partout. L’article L151-14-1 subordonne la délimitation à l’une de deux conditions, appréciées sur le territoire couvert par le document :

• l’application de la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l’article 232 du code général des impôts, qui concerne les communes situées en zone d’urbanisation continue marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ;
• ou une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation, selon la rédaction consultée au 14 septembre 2026.

Cette condition explique l’intérêt de l’outil pour les communes littorales et touristiques, où la part des résidences secondaires est structurellement élevée. Elle n’implique pas que chaque commune concernée l’ait utilisé : la faculté ouverte par la loi ne produit d’effet qu’une fois inscrite dans le règlement du plan local d’urbanisme, au terme de la procédure d’élaboration ou d’évolution du document.

Ce que l’obligation interdit

Dans un secteur délimité, le logement nouveau doit être occupé comme résidence principale. Le texte en tire une conséquence directe sur la location de courte durée : ces logements ne peuvent pas être loués en meublé de tourisme, à l’exception de la location temporaire de la résidence principale par son occupant, dans les limites du régime prévu par le code du tourisme.

Situation dans un secteur délimité	Compatibilité avec l’obligation
Logement neuf occupé huit mois par an par son propriétaire	Compatible
Logement neuf loué à un locataire qui en fait sa résidence principale	Compatible
Logement neuf occupé comme résidence secondaire	Incompatible
Logement neuf proposé toute l’année en meublé de tourisme	Incompatible
Résidence principale louée ponctuellement pendant les absences de l’occupant	Admise dans les limites du code du tourisme
Logement existant avant la délimitation, non transformé	Hors champ de l’obligation

La dernière ligne est essentielle. L’outil vise les constructions nouvelles et les logements issus de transformations ; il ne convertit pas rétroactivement en résidences principales les logements existants d’un quartier.

L’obligation suit le bien dans les contrats

Le texte organise la publicité de cette obligation. Il impose qu’elle soit mentionnée dans toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location, et plus largement dans tout contrat constitutif de droits réels portant sur un logement concerné.

Pour un acquéreur, la conséquence est simple : l’obligation n’est pas attachée au premier propriétaire mais au logement. Un appartement acheté dans un secteur délimité ne pourra pas être affecté à un usage de résidence secondaire ou de meublé de tourisme au seul motif que le vendeur l’occupait lui-même. La question se pose avant l’avant-contrat, pas après la signature.

L’obligation disparaît si le secteur est supprimé

L’article L151-14-1 prévoit l’hypothèse inverse : lorsque le règlement évolue et supprime un secteur soumis à l’obligation, les logements concernés n’y sont plus soumis. Le régime applicable à un logement dépend donc de la version du plan local d’urbanisme en vigueur à la date considérée, et non de celle en vigueur lors de sa construction.

Un outil distinct des autres régimes

La servitude de résidence principale ne remplace aucun des régimes qui encadrent déjà la location de courte durée. Elle s’y ajoute.

Elle n’est pas le changement d’usage. L’autorisation de changement d’usage relève du code de la construction et de l’habitation et vise la transformation d’un local d’habitation existant. La servitude relève du code de l’urbanisme et vise l’occupation des logements nouveaux.

Elle n’est pas le plafond de nuitées. Le plafond annuel concerne la résidence principale louée ponctuellement. La servitude impose que le logement soit une résidence principale, puis renvoie à ce plafond pour les locations ponctuelles.

Elle n’est pas la destination. Le plan local d’urbanisme classe déjà les constructions par destinations et sous-destinations. La servitude va plus loin en qualifiant l’occupation du logement.

La note consacrée au changement d’usage et à la compensation détaille la distinction entre usage et destination, que la servitude vient compléter.

Savoir si une adresse est concernée

Aucune affirmation générale n’est possible à l’échelle de la couronne cannoise. Chaque commune dispose de son propre document d’urbanisme, et l’existence d’un secteur réservé ne peut résulter que du règlement en vigueur. La vérification suit une séquence courte.

1. Identifier la commune exacte du bien et le document d’urbanisme applicable.
2. Consulter le règlement et ses documents graphiques sur le Géoportail de l’urbanisme ou en mairie, et rechercher la délimitation de secteurs au titre de l’article L151-14-1.
3. Vérifier la date d’approbation de la dernière évolution du document, et l’existence d’une procédure en cours.
4. Pour un logement neuf ou issu d’une transformation, lire la mention de l’obligation dans la promesse et l’acte.
5. Confirmer par écrit auprès du service urbanisme de la commune.

La démarche générale de recherche des actes d’une commune, et de vérification de leur caractère toujours en vigueur, est présentée dans la note sur la réglementation applicable à Cannes.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

La faculté de délimiter des secteurs réservés aux résidences principales, ses conditions, l’exception de la location temporaire de la résidence principale, la mention obligatoire dans les contrats et la disparition de l’obligation en cas de suppression du secteur figurent à l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme, créé par l’article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et consulté sur Légifrance dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026. La taxe annuelle sur les logements vacants figure à l’article 232 du code général des impôts, et la définition de la résidence principale à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les plans locaux d’urbanisme se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme et en mairie. Aucune commune n’est citée ici comme ayant délimité ou non de tels secteurs : seul le règlement en vigueur, avec sa date d’approbation, permet de l’établir.