Un appartement en résidence de tourisme ne se loue pas librement à la semaine
Acheter un lot dans une résidence de tourisme, c'est acheter un logement déjà confié à un exploitant par un bail commercial de longue durée. Le propriétaire n'en dispose pas comme d'un meublé de tourisme : ce qu'il peut en faire, et quand, est écrit dans le bail.
La rédaction Publié le 06/09/2026 Mis à jour le 06/09/2026
Sur la Côte d’Azur, des programmes d’hébergement touristique proposent à la vente des appartements situés dans des résidences gérées : accueil, services, entretien, commercialisation des séjours assurés par un opérateur. Pour un acquéreur habitué au marché du meublé de tourisme, la proposition peut paraître voisine. Elle ne l’est pas. Un appartement en résidence de tourisme n’est pas un meublé que son propriétaire loue à sa guise : c’est un lot intégré à un établissement commercial, loué à l’exploitant qui le fait fonctionner.
La résidence de tourisme est un établissement commercial classé
L’article D321-1 du code du tourisme définit la résidence de tourisme comme un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d’habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. L’établissement est doté d’un minimum d’équipements et de services communs.
Trois éléments de cette définition la séparent du meublé de tourisme.
| Critère | Meublé de tourisme | Résidence de tourisme |
|---|---|---|
| Nature | Un logement offert à la location | Un établissement commercial d’hébergement |
| Exploitation | Par le propriétaire ou son mandataire | Par un exploitant unique pour l’ensemble |
| Classement | Facultatif | Constitutif de la catégorie |
| Services | Aucun minimum légal | Équipements et services communs |
| Relation du propriétaire avec l’activité | Il loue lui-même, directement ou par mandat | Il loue son lot à l’exploitant |
La dernière ligne est la plus importante pour l’acquéreur. Dans un meublé de tourisme, le propriétaire est le loueur des voyageurs. Dans une résidence de tourisme, il est le bailleur de l’exploitant, et c’est l’exploitant qui contracte avec les voyageurs.
Le bail commercial dure au moins neuf ans, sans sortie triennale
La relation entre le propriétaire du lot et l’exploitant repose sur un bail commercial. L’article L145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, fixe une règle propre à ces baux : ils sont conclus pour une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale.
Cette règle déroge au droit commun des baux commerciaux, qui permet en principe au preneur de donner congé à chaque échéance triennale. Elle a été conçue pour stabiliser les résidences de tourisme : l’exploitant ne peut pas se désengager au bout de trois ans, et le propriétaire dispose d’un engagement de longue durée.
Elle a aussi une portée dans le temps qu’il faut connaître. La Cour de cassation, dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 7 septembre 2023 (pourvoi n° 21-14.279), a jugé que cette interdiction de la résiliation triennale ne s’applique qu’au bail initial, et non au bail renouvelé. À l’issue du premier bail, la relation retrouve donc, sur ce point, le régime ordinaire du bail commercial.
Ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire
Parce que le lot est donné à bail à l’exploitant, le propriétaire ne dispose plus librement de son occupation.
Il ne peut pas louer lui-même le logement à la semaine. Le logement est loué à l’exploitant, qui en assure la commercialisation. Proposer le lot à des voyageurs en parallèle reviendrait à disposer d’un bien déjà donné à bail.
Il ne peut pas l’occuper à sa convenance. Certains baux réservent au propriétaire des périodes d’occupation personnelle. Leur existence, leur durée et leurs conditions résultent du bail, et elles se traduisent le plus souvent par une contrepartie sur le loyer. En l’absence de clause, aucune occupation n’est de droit.
Il ne fixe pas les prix des séjours. La politique commerciale relève de l’exploitant. Le propriétaire perçoit un loyer dont le montant et les modalités de révision sont fixés par le bail.
Il ne peut pas reprendre le logement avant le terme. L’engagement de neuf ans vaut pour les deux parties. La sortie du bail obéit aux règles du statut des baux commerciaux, dont le droit au renouvellement du preneur.
Les points qui se lisent dans le bail avant d’acheter
Pour un acquéreur, le bail commercial en cours est la pièce maîtresse de l’opération. Plusieurs éléments y déterminent la valeur réelle du bien.
- La date de prise d’effet et la date d’échéance du bail, qui situent l’acquisition dans le cycle de neuf ans et indiquent si le bail est initial ou renouvelé.
- Le loyer, sa structure, ses modalités de révision et les éventuelles clauses de variation liées à l’activité.
- La répartition des charges et des travaux entre bailleur et exploitant.
- Les périodes d’occupation éventuellement réservées au propriétaire, et leur contrepartie.
- Les conditions de renouvellement et les conséquences d’un refus de renouvellement.
- L’identité de l’exploitant et, le cas échéant, la manière dont le bail a été transmis ou modifié au fil du temps.
La difficulté propre aux résidences de tourisme tient à ce que la valeur du lot dépend de la santé de l’exploitation. Un lot dont le loyer n’est plus versé, ou dont l’exploitant a changé dans des conditions défavorables, ne se valorise pas comme un appartement libre du même quartier.
La revente se fait bail en cours
Le propriétaire d’un lot en résidence de tourisme peut le vendre. Mais il vend un bien loué, et l’acquéreur reprend le bail commercial en cours. Le prix se forme donc moins par comparaison avec les appartements libres voisins que par référence au loyer, à la durée restant à courir et à la solidité de l’exploitation.
Pour la même raison, les ventes de ces lots apparaissent dans la base des demandes de valeurs foncières comme des ventes d’appartements, sans indication de la présence d’un bail. La note consacrée au marché cannois et à la base DVF explique pourquoi une moyenne au mètre carré mélange des biens qui ne sont pas comparables.
La résidence de tourisme n’est pas un moyen d’échapper aux règles du meublé
Un logement loué par son propriétaire à une clientèle de passage reste un meublé de tourisme, avec sa déclaration, son plafond de nuitées lorsqu’il s’agit d’une résidence principale, et le changement d’usage là où la commune l’exige. Seul un établissement répondant réellement à la définition de la résidence de tourisme, classé et exploité comme tel, relève de son régime propre. La note sur le régime du meublé de tourisme présente ces différentes formules côte à côte.
Ce billet ne traite ni de la fiscalité attachée à l’acquisition d’un lot en résidence de tourisme, ni du fonctionnement collectif de l’immeuble dans lequel la résidence est installée.
Où vérifier
Informations vérifiées au 14 septembre 2026.
La définition de la résidence de tourisme figure à l’article D321-1 du code du tourisme, et le régime des résidences de tourisme aux articles L321-1 et suivants et D321-1 et suivants du même code. La durée minimale de neuf ans sans résiliation triennale figure à l’article L145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 et consulté sur Légifrance dans sa version en vigueur. Le statut des baux commerciaux figure aux articles L145-1 et suivants du même code.
L’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 septembre 2023, pourvoi n° 21-14.279, se consulte sur Légifrance et sur le site de la Cour de cassation.
Le classement d’une résidence de tourisme donnée se vérifie auprès de l’opérateur national chargé du tourisme, qui publie la liste des hébergements classés.