Le vendeur non résident acquitte l'impôt sur la plus-value au moment de l'acte

Le littoral cannois compte une proportion importante de propriétaires qui ne résident pas fiscalement en France. Lorsqu’ils vendent, ils découvrent un mécanisme différent de celui qu’applique un vendeur résident : l’impôt sur la plus-value ne se déclare pas avec les revenus de l’année, il est liquidé et acquitté au moment de la vente. Cette différence de calendrier a des conséquences directes sur la préparation de l’acte, sur les sommes effectivement perçues à la signature et, dans certains cas, sur le choix d’un intermédiaire fiscal.

Le prélèvement de l’article 244 bis A

L’article 244 bis A du code général des impôts soumet à un prélèvement les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles situés en France par des personnes qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France. Ce billet s’en tient à la situation d’une personne physique ou d’une société qui vend un bien immobilier détenu à titre patrimonial, et non à celle d’un professionnel qui achète pour revendre.

Dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024, consultée sur Légifrance au 14 septembre 2026, l’article fixe les taux suivants :

Cédant	Taux du prélèvement	Texte
Personne physique non résidente	19 %	Art. 244 bis A, III bis
Personne morale non résidente	Taux normal de l’impôt sur les sociétés, prévu au deuxième alinéa de l’article 219	Art. 244 bis A, III bis

Pour les personnes physiques, le texte précise que le prélèvement est libératoire de l’impôt sur le revenu dû en raison de la plus-value. La plus-value n’a donc pas à être déclarée à nouveau au titre de l’impôt sur le revenu en France.

Ce taux n’est pas le seul prélèvement qui frappe la plus-value. S’y ajoutent, selon la situation du cédant, des prélèvements sociaux dont le taux dépend notamment de son affiliation à un régime de sécurité sociale, et, au-delà d’un certain montant de plus-value, une taxe spécifique sur les plus-values immobilières élevées. Ces éléments se lisent dans les textes qui les prévoient, à la date de la cession.

La plus-value se calcule selon les règles communes

Le prélèvement porte sur une plus-value déterminée selon les règles applicables aux particuliers résidents : différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, chacun corrigé des frais et dépenses que le code permet de retenir, puis abattements pour durée de détention.

La conséquence pratique est double. D’une part, la durée de détention joue de la même façon que pour un résident, jusqu’à l’exonération totale lorsque la durée prévue par le texte est atteinte. D’autre part, les justificatifs du prix d’acquisition et des travaux doivent être réunis avant la vente, puisque la liquidation intervient au moment de l’acte.

Pour un bien acheté il y a longtemps sur le littoral, ces pièces sont souvent difficiles à retrouver. Leur recherche fait partie de la préparation de la vente, au même titre que le dossier de diagnostic technique.

Le paiement intervient lors de l’enregistrement de l’acte

Le IV de l’article 244 bis A prévoit que le prélèvement est acquitté lors de l’enregistrement de l’acte ou, à défaut d’enregistrement, dans le mois suivant la cession.

En pratique, la déclaration de plus-value est déposée avec l’acte, et l’impôt est payé sur le prix de vente avant que le solde ne soit remis au vendeur. Le vendeur non résident perçoit donc, à la signature, un montant net du prélèvement.

Ce calendrier explique que la question de la plus-value se pose dès l’avant-contrat. Le montant qui sera effectivement disponible après la vente conditionne souvent d’autres engagements du vendeur, notamment le remboursement d’un prêt garanti par le bien ou une acquisition à l’étranger.

Le représentant accrédité, obligatoire hors exceptions

L’article 244 bis A organise l’intervention d’un représentant fiscal accrédité auprès de l’administration, établi en France, qui s’engage à remplir les formalités et à acquitter le prélèvement pour le compte du vendeur. Le cédant et le représentant répondent solidairement du paiement.

L’obligation connaît des exceptions. Le texte écarte l’obligation de désigner un représentant lorsque le cédant est domicilié dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France les conventions d’assistance prévues.

Le Bulletin officiel des finances publiques, dans sa version publiée le 22 janvier 2025 (BOI-RFPI-PVINR-30-20), précise en outre que le représentant n’est pas requis, sans démarche préalable auprès de l’administration :

• lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 euros, ce seuil s’appréciant par cédant ;
• lorsque la cession bénéficie d’une exonération totale pour durée de détention ;
• lorsque la cession bénéficie de l’exonération prévue pour la cession de l’ancienne résidence principale dans les conditions du texte.

Situation du vendeur	Représentant accrédité
Domicilié dans l’Union européenne ou dans un État de l’EEE lié par les conventions prévues	Non requis
Domicilié hors de ces États, prix supérieur à 150 000 euros par cédant, sans exonération totale	Requis
Prix inférieur ou égal à 150 000 euros par cédant	Non requis
Exonération totale pour durée de détention	Non requis

Les points que le vendeur prépare

La préparation d’une vente par un non-résident suit une séquence qui diffère peu d’une vente ordinaire, mais dont certaines étapes doivent être anticipées.

1. Établir sa résidence fiscale à la date de la cession, qui conditionne l’application du prélèvement.
2. Rassembler les justificatifs du prix d’acquisition, des frais d’acquisition et des travaux réalisés.
3. Calculer la durée de détention, qui détermine les abattements et une éventuelle exonération.
4. Déterminer si un représentant accrédité est requis, compte tenu du pays de domicile, du prix et des exonérations applicables.
5. Anticiper le montant net perçu à la signature, après prélèvement, pour les engagements qui en dépendent.

Sur la valeur du bien elle-même, qui détermine le prix et donc la plus-value, la note consacrée au marché cannois et à la base DVF décrit ce que les données publiques de prix permettent d’établir. Sur le calendrier de la vente, la note sur la saisonnalité et les prix montre l’intervalle qui sépare l’avant-contrat de l’acte.

Ce que ce billet ne traite pas

Le prélèvement de l’article 244 bis A est un impôt sur la cession. Ce billet ne traite ni de l’imposition des revenus éventuellement tirés du bien pendant sa détention, ni de l’imposition du vendeur dans son État de résidence, qui dépend de la convention fiscale applicable, ni de la situation d’un vendeur qui exerce une activité professionnelle d’achat-revente.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

Le prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents figure à l’article 244 bis A du code général des impôts, consulté sur Légifrance dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024 : taux de 19 % pour les personnes physiques et renvoi au taux normal de l’impôt sur les sociétés pour les personnes morales (III bis), paiement lors de l’enregistrement de l’acte ou dans le mois suivant la cession (IV), représentant accrédité et dispense pour les résidents de l’Union européenne et de l’EEE (IV bis), caractère libératoire pour les personnes physiques (V).

Les commentaires administratifs figurent au Bulletin officiel des finances publiques : taux du prélèvement au BOI-RFPI-PVINR-20-20 publié le 29 juin 2022, et désignation du représentant accrédité, dont le seuil de 150 000 euros par cédant et les dispenses, au BOI-RFPI-PVINR-30-20 publié le 22 janvier 2025, consultables sur bofip.impots.gouv.fr. Le taux des prélèvements sociaux et les règles de calcul de la plus-value se lisent sur impots.gouv.fr et dans le code en vigueur à la date de la cession. Aucune situation particulière n’est examinée ici.