Acheter un appartement loué en meublé de tourisme : la déclaration du vendeur ne se transmet pas

Sur le littoral cannois, une partie des appartements mis en vente est louée à une clientèle de passage au moment de la vente. L’argument commercial est connu : le bien « tourne », il a un historique de réservations, un numéro affiché sur les plateformes, parfois des commentaires élogieux. Pour un acquéreur, la question utile n’est pas de savoir si le bien a été loué, mais de savoir ce qui, dans ce qui a permis au vendeur de le louer, lui sera juridiquement transmis. La réponse est moins favorable que l’annonce ne le laisse entendre.

Ce qui se transmet et ce qui ne se transmet pas

Le régime du meublé de tourisme mêle des éléments attachés au logement et des éléments attachés à la personne qui le loue. La vente transmet les premiers ; elle ne transmet pas les seconds.

Élément	Attaché à	Effet de la vente
Déclaration du meublé et numéro	Au déclarant et au logement	L’acquéreur qui loue doit faire sa propre déclaration
Statut de résidence principale du vendeur	À la personne du vendeur	Disparaît : il dépend de l’occupation par l’acquéreur
Autorisation temporaire de changement d’usage	À la personne du bénéficiaire	Cesse de produire ses effets
Autorisation de changement d’usage avec compensation	Au local	Suit le bien
Classement en meublé de tourisme	À un logement dans un état donné	À vérifier : durée de validité et conformité après la vente
Réservations acceptées par le vendeur	Au contrat conclu avec le client	À organiser dans l’avant-contrat
Diagnostic de performance énergétique	Au logement	Transmis, sous réserve de sa validité

Le tableau fait apparaître l’essentiel : l’élément le plus visible de l’activité — le numéro affiché dans les annonces — est aussi celui qui dépend le plus de la personne du vendeur.

La déclaration est celle du loueur

L’article L324-1-1 du code du tourisme impose à toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme d’en faire la déclaration préalable, via le téléservice national applicable depuis le 20 mai 2026. La déclaration identifie le déclarant, l’adresse du logement et la situation du logement au regard de la résidence principale du loueur.

L’acquéreur qui entend louer le bien est un nouveau loueur. Il déclare le logement en son nom, selon sa propre situation. Il ne peut pas se prévaloir de la déclaration de son vendeur, ni continuer d’utiliser dans ses annonces un numéro obtenu par un autre déclarant : l’usage d’un numéro erroné est sanctionné par le même article.

Le statut du vendeur ne passe pas à l’acquéreur

Si le vendeur louait son logement en tant que résidence principale — il l’habitait au moins huit mois par an et le louait pendant ses absences —, il bénéficiait d’un régime propre : pas d’autorisation de changement d’usage, mais un plafond annuel de nuitées.

Ce régime dépend de l’occupation du logement par le vendeur. Un acquéreur qui achète le bien pour le louer sans l’habiter ne relève pas de ce régime. Il sort du plafond, mais il entre, le cas échéant, dans le régime de l’autorisation de changement d’usage et dans les exigences de performance énergétique propres aux meublés. L’activité du vendeur ne préjuge donc en rien de la possibilité, pour l’acquéreur, de poursuivre la même activité dans les mêmes conditions.

L’autorisation dépend de son fondement

Lorsque la commune applique le régime du changement d’usage, la nature de l’autorisation obtenue par le vendeur est la question décisive.

L’autorisation temporaire, prévue par l’article L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, est délivrée à une personne physique. Elle est personnelle, elle a une durée, et elle cesse de produire ses effets lorsque le local change de mains. L’acquéreur qui souhaite louer doit présenter sa propre demande, dans les conditions fixées par la délibération communale en vigueur à la date de sa demande — lesquelles peuvent être plus restrictives que celles dont a bénéficié le vendeur.

L’autorisation avec compensation, prévue par l’article L631-7-1, est attachée au local. Elle suit le bien. C’est la seule qui transmette réellement le droit de louer à une clientèle de passage, et c’est aussi la plus rare, parce qu’elle suppose d’avoir transformé en habitation une surface équivalente ailleurs.

Le fondement se lit dans l’arrêté d’autorisation lui-même, qui vise l’article sur lequel il est pris. La note consacrée au changement d’usage et à la compensation détaille la différence entre les deux voies.

Les pièces à obtenir avant l’avant-contrat

Un acquéreur qui achète en vue de louer en meublé de tourisme réunit une série de pièces pendant la phase de négociation, parce que chacune répond à une question que le numéro affiché ne tranche pas.

• La déclaration du vendeur et le statut déclaré du logement, pour comprendre sur quel régime reposait l’activité.
• L’arrêté d’autorisation de changement d’usage, s’il en existe un, avec son fondement et sa durée.
• Les actes locaux applicables à l’adresse : application ou extension du régime de changement d’usage, conditions de délivrance des autorisations temporaires, règles de compensation. Leur numéro et leur date permettent de savoir ce qui s’appliquera à la demande de l’acquéreur.
• Le diagnostic de performance énergétique, sa date et sa classe, à rapprocher de l’exigence applicable aux meublés de tourisme.
• Le titre de propriété et les documents régissant l’usage des lots de l’immeuble, pour vérifier qu’aucune stipulation ne restreint l’activité.
• La liste des réservations déjà acceptées pour des dates postérieures à la signature de l’acte.

Ces pièces se documentent avant de s’engager. Après la signature, les questions qu’elles tranchent se posent au nouveau propriétaire seul.

Les réservations en cours se règlent dans l’avant-contrat

Une réservation acceptée par le vendeur est un contrat conclu avec un client. La vente du logement n’y met pas fin d’elle-même. Soit le vendeur annule les séjours avant la vente, et en supporte les conséquences à l’égard de ses clients, soit les parties organisent la reprise des séjours par l’acquéreur — ce qui suppose que l’acquéreur soit lui-même en situation de louer régulièrement à ces dates.

Cette seconde option n’est possible que si l’acquéreur a fait sa propre déclaration et, le cas échéant, obtenu sa propre autorisation avant la date des séjours. Le calendrier de la vente et celui de la location s’articulent donc dès l’avant-contrat. La note sur la saisonnalité du marché cannois montre comment les délais de la vente placent souvent la signature de l’acte en pleine période de réservations.

La valeur d’un bien « loué » se discute sur pièces

Un historique de réservations et un niveau de recettes n’ont de valeur, pour l’acquéreur, que s’il peut les reproduire. Or cette reproduction dépend de trois éléments qu’aucun historique ne garantit : le régime qui s’appliquera à sa propre situation, les actes locaux en vigueur à la date de sa demande, et la classe énergétique du logement. Un bien dont l’autorisation était personnelle au vendeur n’offre à l’acquéreur qu’une perspective, pas une activité.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

La déclaration du meublé et l’usage du numéro figurent à l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction applicable depuis le 20 mai 2026. Les deux voies d’autorisation de changement d’usage figurent aux articles L631-7-1 et L631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, et le dossier de diagnostic technique à l’article L271-4 du même code. Ces textes, modifiés par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, se consultent sur Légifrance.

service-public.fr publie les fiches pratiques sur la déclaration d’un meublé de tourisme et sur le changement d’usage.

Les conditions locales de délivrance des autorisations et les règles de compensation résultent de délibérations publiées par chaque commune, avec leur numéro et leur date ; ce sont celles en vigueur à la date de la demande de l’acquéreur qui s’appliqueront.