Un achat financé depuis l'étranger oblige les professionnels à documenter l'origine des fonds

Le littoral cannois est un marché international. Des acquéreurs résidant dans d’autres pays européens, au Royaume-Uni, en Suisse, au Moyen-Orient ou en Amérique du Nord achètent des appartements et des villas, souvent en finançant l’acquisition par des fonds détenus à l’étranger, parfois par l’intermédiaire d’une société. À un moment de la transaction, l’agent immobilier, la banque ou l’office notarial demande des justificatifs sur l’origine des fonds. Ces demandes ne sont ni une formalité facultative ni une marque de défiance : elles traduisent une obligation légale, et le calendrier de la vente en dépend.

Qui est tenu à ces obligations

L’article L561-2 du code monétaire et financier dresse la liste des personnes assujetties au dispositif de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Cette liste couvre notamment :

• les établissements de crédit et les établissements de paiement, qui reçoivent et transfèrent les fonds ;
• les notaires, qui reçoivent l’acte de vente et, dans la pratique française, le prix ;
• les personnes exerçant les activités d’entremise immobilière relevant de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, c’est-à-dire les agents immobiliers ;
• d’autres professions intervenant dans la transaction, comme les avocats pour certaines opérations et les experts-comptables.

Chacun de ces professionnels est tenu à ses propres obligations. Il en résulte que le même acquéreur peut recevoir des demandes de pièces similaires de la part de plusieurs intervenants. Ce n’est pas un excès de zèle : aucun ne peut s’appuyer sur la vérification faite par un autre pour s’exonérer de la sienne.

Ce que recouvre l’obligation de vigilance

Les obligations de vigilance à l’égard de la clientèle sont organisées par les articles L561-4-1 et suivants du code monétaire et financier. Elles reposent sur quelques principes.

Identifier le client et, le cas échéant, le bénéficiaire effectif. Le professionnel identifie la personne avec laquelle il traite. Lorsque l’acquéreur est une société, il identifie les personnes physiques qui la détiennent ou la contrôlent en dernier lieu.

Connaître l’objet et la nature de l’opération. Le professionnel recueille les informations utiles sur l’opération elle-même : bien acquis, usage envisagé, modalités de financement.

S’assurer de la cohérence de l’opération. Le montant de l’acquisition, la provenance des fonds et la situation connue du client doivent être cohérents entre eux.

Adapter l’intensité de la vigilance au risque. Le code prévoit des mesures de vigilance renforcées dans certaines situations, notamment lorsque l’opération présente un lien avec un pays figurant sur les listes de juridictions à haut risque établies au niveau européen et international, ou lorsque le client est une personne exposée politiquement.

Les pièces habituellement demandées

La nature des justificatifs varie selon le profil de l’acquéreur et le montage de l’acquisition. Le tableau qui suit décrit des situations types, pas une liste réglementaire.

Origine déclarée des fonds	Justificatifs de nature à l’établir
Épargne personnelle	Relevés du compte d’origine sur une période significative
Vente d’un autre bien immobilier	Acte de vente ou décompte de l’opération, trace du virement
Donation ou succession	Acte de donation ou déclaration de succession
Revenus professionnels ou cession d’entreprise	Documents fiscaux, acte de cession, attestation d’un professionnel du chiffre
Prêt bancaire, en France ou à l’étranger	Offre de prêt et justificatif du déblocage
Fonds apportés par une société	Statuts, identification des bénéficiaires effectifs, origine des fonds de la société

Pour un acquéreur non résident, les pièces sont souvent rédigées en langue étrangère et établies selon d’autres usages. Leur traduction et leur réunion prennent du temps. Ce délai s’ajoute à ceux de la procédure de vente.

L’acquisition par une société appelle un examen plus approfondi

L’achat au travers d’une société, française ou étrangère, est fréquent sur le littoral. Il ajoute une couche à la vigilance : le professionnel doit identifier les bénéficiaires effectifs, et la chaîne de détention peut traverser plusieurs juridictions.

Les sociétés établies en France déclarent leurs bénéficiaires effectifs au registre prévu à cet effet. Pour une structure étrangère, l’identification suppose de remonter la chaîne de détention jusqu’aux personnes physiques, avec des documents propres à chaque juridiction. Un montage opaque ou une chaîne de détention qui ne peut pas être reconstituée rend l’opération difficile à réaliser, parce que le professionnel ne peut pas satisfaire à ses obligations.

La détention d’un immeuble français par une entité juridique emporte par ailleurs des conséquences fiscales propres, distinctes de la question de l’origine des fonds.

Quand la vigilance aboutit à une déclaration

Lorsqu’un professionnel assujetti sait, soupçonne ou a de bonnes raisons de soupçonner que des sommes proviennent d’une infraction, il est tenu d’adresser une déclaration de soupçon à Tracfin, le service de renseignement financier placé auprès des ministères économiques et financiers, en application de l’article L561-15 du code monétaire et financier.

Cette déclaration est confidentielle : le code interdit au professionnel d’en informer son client. Il en résulte qu’un acquéreur ne peut pas savoir si une déclaration a été faite, et que le refus d’un professionnel de poursuivre une opération n’est pas nécessairement motivé devant lui.

Ce que cela change pour le calendrier de la vente

Sur le plan pratique, l’origine des fonds doit être documentée avant la signature, et non la veille de l’acte. Dans une vente, l’avant-contrat, les délais légaux et la réunion des pièces s’enchaînent déjà sur plusieurs mois ; la note sur la saisonnalité du marché cannois détaille cet enchaînement.

Pour un vendeur, la situation se lit en miroir. Un acquéreur étranger capable de présenter rapidement un dossier cohérent sur la provenance de ses fonds offre une meilleure sécurité de réalisation qu’un acquéreur dont le financement repose sur des pièces à réunir dans plusieurs pays. La qualité du dossier de financement fait partie de ce qui distingue deux offres de prix voisins, au même titre que les caractéristiques du bien évoquées dans la note sur le marché cannois.

Les dispositifs de vigilance ne se négocient pas

Aucun montage, aucun fractionnement des paiements, aucun changement d’intermédiaire ne dispense un professionnel assujetti de ses obligations. La seule manière de faciliter une acquisition financée depuis l’étranger est de documenter l’origine des fonds de manière complète et cohérente, dès le début de la transaction.

Trois repères pratiques en découlent pour un acquéreur non résident. D’abord, identifier dès la recherche du bien le ou les comptes à partir desquels l’acompte et le prix seront versés, et s’assurer que ces comptes sont ouverts au nom de l’acquéreur ou de la société qui achète. Ensuite, réunir les pièces d’origine dans leur langue et prévoir leur traduction, plutôt que d’attendre qu’elles soient demandées. Enfin, présenter un montage de détention stable : une structure modifiée en cours de transaction oblige les professionnels à reprendre leurs vérifications depuis le début, et décale d’autant la signature.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

La liste des professionnels assujettis figure à l’article L561-2 du code monétaire et financier ; les obligations de vigilance à l’égard de la clientèle figurent aux articles L561-4-1 et suivants ; la déclaration de soupçon à l’article L561-15. Ces textes se consultent sur Légifrance, dans leur version en vigueur.

Tracfin publie sur le portail economie.gouv.fr des documents de présentation du dispositif et des lignes directrices destinées aux professions assujetties, dont les professionnels de l’immobilier et les notaires. Les listes de pays tiers à haut risque sont publiées par la Commission européenne et par le Groupe d’action financière.

La déclaration des bénéficiaires effectifs des sociétés françaises relève du registre tenu auprès du registre du commerce et des sociétés, dont les modalités figurent sur service-public.fr.