Alterner saison d'été et location d'hiver fait changer de régime à chaque contrat
Louer un appartement cannois à des vacanciers l'été et à un occupant de plus longue durée l'hiver paraît une seule activité. Le droit y voit des contrats de natures différentes, et c'est la situation de l'occupant, pas le calendrier du propriétaire, qui décide du régime.
La rédaction Publié le 09/10/2026 Mis à jour le 09/10/2026
Sur le littoral, la demande de location suit deux rythmes. L’été et les semaines de grandes manifestations attirent une clientèle de passage prête à payer la nuitée ; l’hiver, la demande touristique retombe, et d’autres occupants se présentent pour plusieurs mois : retraités qui passent la saison froide sur la Côte, salariés en mission, étudiants, personnes en attente d’un logement. Beaucoup de propriétaires combinent les deux. La question n’est pas de savoir si c’est permis, mais de savoir quel régime s’applique à chaque contrat — et la réponse ne dépend pas de ce que le propriétaire a en tête.
Ce billet traite de la qualification du contrat. Il ne traite ni de sa rédaction, ni de la gestion de la location, ni de la fiscalité des loyers.
La qualification dépend de l’occupant
Trois questions permettent de situer un contrat.
L’occupant établit-il sa résidence principale dans le logement ? La résidence principale est définie par l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
L’occupant relève-t-il d’une situation de mobilité prévue par la loi ? Formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement de service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire.
L’occupant est-il une clientèle de passage qui n’élit pas domicile ? C’est le critère du meublé de tourisme posé par l’article L324-1-1 du code du tourisme.
La réponse à ces questions désigne le régime. L’intitulé du contrat, lui, ne le désigne pas : un juge requalifie un contrat d’après la réalité de l’occupation.
Quatre régimes possibles pour un même logement meublé
| Situation de l’occupant | Régime | Texte |
|---|---|---|
| Clientèle de passage, séjour à la journée, à la semaine ou au mois, sans domiciliation | Meublé de tourisme | Code du tourisme, art. L324-1-1 et s. |
| Occupant qui fait du logement sa résidence principale | Location meublée à titre de résidence principale | Loi n° 89-462, titre Ier bis (art. 25-3 et s.) |
| Occupant en situation de mobilité prévue par la loi | Bail mobilité | Loi n° 89-462, titre Ier ter (art. 25-12 et s.) |
| Occupant qui ne fait pas du logement sa résidence principale et n’est pas une clientèle de passage | Location relevant du droit commun du louage | Code civil, art. 1709 et s. |
Le même appartement peut ainsi relever successivement de trois ou quatre régimes dans une même année, sans que le propriétaire ait rien changé au logement lui-même.
L’occupant d’hiver qui s’installe
C’est la situation qui produit le plus de difficultés. Un occupant arrive à l’automne pour plusieurs mois, et le propriétaire compte récupérer le logement au printemps pour la saison.
Si cet occupant fait du logement sa résidence principale, le contrat relève du titre Ier bis de la loi de 1989. L’article 25-7 impose alors une durée minimale de bail, fixée par le texte, avec reconduction tacite à défaut de congé délivré dans les conditions de l’article 25-8. Le congé du bailleur n’est possible qu’à l’échéance et pour les motifs limitativement prévus par la loi.
Autrement dit, un contrat présenté comme une « location d’hiver » peut, si l’occupant y établit sa résidence principale, empêcher le propriétaire de disposer du logement pour la saison suivante. Le calendrier touristique du propriétaire n’est pas un motif de congé.
Le bail mobilité, une durée encadrée
Le bail mobilité, créé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et codifié aux articles 25-12 et suivants de la loi de 1989, répond à une partie des situations d’hiver. Il est conclu pour une durée comprise entre un minimum et un maximum fixés par l’article 25-12, n’est ni renouvelable ni reconductible, et suppose que le locataire justifie, à la date de prise d’effet, de l’une des situations énumérées par le texte.
Ce régime ne s’applique donc pas à un retraité qui vient passer l’hiver, ni à toute personne qui ne relève pas de la liste légale. Un bail mobilité conclu hors de ces situations expose à la requalification du contrat.
L’occupant d’hiver qui garde sa résidence ailleurs
Lorsque l’occupant conserve sa résidence principale ailleurs — un propriétaire d’une autre région qui loue pour quelques mois, par exemple — et qu’il n’est pas davantage une clientèle de passage, le contrat ne relève ni de la loi de 1989, ni du code du tourisme. Il obéit au droit commun du louage, codifié aux articles 1709 et suivants du code civil, où la liberté contractuelle est plus large.
La frontière avec le meublé de tourisme est ici ténue, et elle se déplace avec les faits : un séjour au mois peut relever du meublé de tourisme selon la définition du code du tourisme, qui ne fixe pas de durée à la qualification. Les éléments qui comptent sont la domiciliation, la nature du séjour et la réalité de l’occupation.
Ce que l’alternance change côté meublé de tourisme
Revenir au meublé de tourisme au printemps ne remet pas les compteurs à zéro sur tous les plans.
La qualification du logement pour le loueur. Un logement loué l’hiver à un tiers n’est pas, pendant cette période, occupé par son propriétaire. S’il est déclaré comme résidence principale du loueur, la vraisemblance de cette déclaration mérite d’être vérifiée au regard du critère des huit mois.
Le plafond et le changement d’usage. Ils s’apprécient selon la situation du logement déclaré, et non contrat par contrat. La note consacrée à la saisonnalité du marché cannois montre que les pics de demande se répartissent sur l’année, et que le plafond applicable à une résidence principale se compte sur l’année civile, sans distinction de saison.
La taxe de séjour. Elle ne concerne que l’hébergement touristique. Elle n’est pas due pour la période pendant laquelle le logement est occupé à titre de résidence principale par un locataire.
Les obligations qui ne dépendent pas de la saison
Certaines obligations suivent le logement quel que soit le contrat.
Le logement mis en location à titre de résidence principale doit être décent, au sens de l’article 6 de la loi de 1989 et de ses textes d’application, qui intègrent un critère de performance énergétique. Les exigences énergétiques propres aux meublés de tourisme relèvent d’un autre texte. Un même logement peut donc être conforme pour l’un des usages et ne pas l’être pour l’autre.
Les diagnostics à annexer diffèrent aussi selon la nature du contrat. Ils se vérifient avant chaque type de mise en location, et non une fois pour toutes.
Où vérifier
Informations vérifiées au 14 septembre 2026.
La définition de la résidence principale figure à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La location meublée à titre de résidence principale figure au titre Ier bis de cette loi (articles 25-3 à 25-11), dont la durée à l’article 25-7 et le congé à l’article 25-8. Le bail mobilité figure au titre Ier ter (articles 25-12 à 25-18). Le meublé de tourisme est défini à l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Le droit commun du louage figure aux articles 1709 et suivants du code civil. Ces textes se consultent sur Légifrance.
service-public.fr publie des fiches pratiques sur le bail meublé, le bail mobilité et la location d’un meublé de tourisme. L’ANIL publie des analyses juridiques sur chacun de ces régimes. Aucune durée de bail n’est reproduite dans ce billet : elles se lisent dans le texte en vigueur.
