Transformer un local commercial en meublé de tourisme change sa destination

Dans le centre de Cannes comme dans les rues commerçantes des communes voisines, des locaux d’activité se vident et trouvent difficilement preneur. L’idée de les aménager en studio loué à la semaine revient régulièrement, et elle est souvent présentée comme une manière d’échapper aux règles qui encadrent la location touristique des logements. C’est l’inverse : un local commercial n’est pas un logement, et le transformer en meublé de tourisme mobilise plusieurs régimes qui ne s’appliquent pas à un appartement.

Usage et destination : deux notions à ne pas confondre

Le droit distingue deux qualifications, portées par deux codes différents.

L’usage est une notion du code de la construction et de l’habitation. Il sert, aux articles L631-7 et suivants, à protéger le parc de logements : un local est à usage d’habitation ou il ne l’est pas.

La destination est une notion du code de l’urbanisme. Elle classe les constructions en destinations et sous-destinations, et c’est elle que le plan local d’urbanisme réglemente zone par zone.

La note consacrée au changement d’usage et à la compensation détaille la première notion pour les logements. Un local commercial pose d’abord la question de la seconde.

Les destinations d’urbanisme depuis 2023

L’article R151-27 du code de l’urbanisme fixe les destinations de constructions, et l’article R151-28 leurs sous-destinations. Dans sa rédaction issue du décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, en vigueur depuis le 1er juillet 2023, le code distingue notamment :

Destination	Sous-destinations pertinentes
Habitation	Logement ; hébergement
Commerce et activités de service	Artisanat et commerce de détail ; restauration ; activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle ; hôtels ; autres hébergements touristiques

Le contenu exact de chaque sous-destination est défini par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. La question de savoir dans quelle sous-destination se range un local aménagé et loué en meublé de tourisme ne se tranche pas par intuition : elle se lit dans cet arrêté et dans le règlement du plan local d’urbanisme applicable, qui peut autoriser, encadrer ou interdire telle ou telle sous-destination dans la zone.

Ce qu’il faut retenir : passer d’un commerce de détail à un hébergement, quel qu’il soit, est un changement de destination au sens du code de l’urbanisme.

Le changement de destination appelle une autorisation d’urbanisme

Le changement de destination d’une construction est soumis, selon les cas, à déclaration préalable ou à permis de construire. La procédure dépend notamment de la réalisation de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade, et de l’existence de secteurs protégés. Les règles figurent aux articles R421-14 et R421-17 du code de l’urbanisme.

Deux vérifications précèdent tout projet.

Le règlement de la zone. Le plan local d’urbanisme peut interdire, dans certaines zones, les sous-destinations d’hébergement, ou imposer le maintien des commerces en rez-de-chaussée sur certains linéaires. Ces protections des linéaires commerciaux sont fréquentes dans les centres urbains.

Les autres règles attachées à l’habitation. Un local destiné à accueillir des personnes pour la nuit doit satisfaire des exigences d’éclairement, de hauteur sous plafond, de ventilation et de sécurité que ne satisfait pas nécessairement un ancien commerce. Ces exigences relèvent de textes distincts du plan local d’urbanisme.

L’autorisation propre aux locaux non résidentiels

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a ajouté un levier au code du tourisme. L’article L324-1-1, en son IV bis, dans sa rédaction en vigueur depuis le 20 mai 2026, prévoit que sur le territoire des communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d’un local à usage autre que d’habitation en tant que meublé de tourisme.

Cette autorisation est délivrée par le maire, au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services.

Trois conditions cumulatives doivent donc être réunies pour que ce régime s’applique à un local donné :

1. la commune doit relever du régime d’autorisation du changement d’usage des locaux d’habitation, de plein droit ou par extension ;
2. le conseil municipal doit avoir adopté une délibération soumettant à autorisation la location de locaux non résidentiels en meublé de tourisme ;
3. le local doit être proposé à la location en tant que meublé de tourisme.

Ce billet n’affirme pas qu’une commune de la couronne cannoise a adopté une telle délibération. La réponse se trouve dans les actes publiés par la commune, avec leur numéro et leur date.

Les deux autorisations ne se remplacent pas

Chaque autorisation répond à sa propre question, sous l’autorité de son propre texte. Une autorisation d’urbanisme de changement de destination ne tient pas lieu de l’autorisation exigée, le cas échéant, au titre du code du tourisme ou du code de la construction et de l’habitation ; l’articulation exacte entre ces régimes se lit dans la rédaction en vigueur de chacun d’eux.

Question	Autorité	Texte
Le règlement d’urbanisme permet-il la nouvelle destination ?	Commune, au titre de l’urbanisme	Code de l’urbanisme, art. R151-27, R151-28, R421-14, R421-17
La location en meublé de tourisme d’un local non résidentiel est-elle soumise à autorisation ?	Maire, sur délibération	Code du tourisme, art. L324-1-1, IV bis
Le meublé a-t-il été déclaré ?	Commune, par téléservice	Code du tourisme, art. L324-1-1

Un projet qui n’a franchi que l’une de ces étapes n’est pas en règle.

Le meublé reste un meublé de tourisme

Une fois l’opération autorisée, le local transformé est soumis à l’ensemble des obligations du meublé de tourisme : déclaration, numéro affiché dans les annonces, taxe de séjour selon la délibération de la collectivité compétente, règles de sécurité et de décence de l’hébergement proposé. Le panorama de ces obligations figure dans la note consacrée à la réglementation applicable à Cannes.

Le plafond annuel de nuitées applicable à la résidence principale du loueur ne concerne pas un local qui n’a jamais été un logement ; mais cette absence de plafond est précisément la raison pour laquelle la loi a ouvert aux communes la possibilité de soumettre ces locaux à autorisation.

Ce que ce billet ne traite pas

La transformation d’un local commercial pose aussi des questions de droit privé : clauses du bail commercial en cours, stipulations du titre de propriété, et, dans un immeuble collectif, règles propres à l’immeuble. Elles relèvent de corps de règles distincts et ne sont pas abordées ici. Il en va de même de la fiscalité de l’opération.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

Les destinations et sous-destinations figurent aux articles R151-27 à R151-29 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction issue du décret n° 2023-195 du 22 mars 2023, en vigueur depuis le 1er juillet 2023 ; leur contenu est précisé par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme. Les autorisations de changement de destination figurent aux articles R421-14 et R421-17 du même code. L’autorisation de location d’un local non résidentiel en meublé de tourisme figure au IV bis de l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en vigueur depuis le 20 mai 2026. Le régime du changement d’usage figure aux articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ces textes se consultent sur Légifrance.

Les plans locaux d’urbanisme se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme. Les délibérations se consultent sur le site de la commune concernée. Aucune délibération locale n’est citée ici faute d’en avoir relevé le numéro et la date.