Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : qui la décide, et sur quels logements

Sur la couronne cannoise, la résidence secondaire n’est pas une exception statistique : c’est un segment entier du marché. Un acheteur qui compare deux biens situés dans deux communes voisines peut donc se retrouver, à valeur locative cadastrale comparable, avec deux avis d’imposition très différents. L’écart ne vient pas du logement, il vient d’une délibération.

Ce que la majoration vise

Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, seule subsiste la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle est due pour les locaux meublés affectés à l’habitation autres que la résidence principale de l’occupant.

L’article 1407 ter du code général des impôts autorise le conseil municipal à majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part communale de cette cotisation, pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale. Le produit de la majoration revient à la commune qui l’a instituée : ce n’est pas une recette de l’État, et c’est ce qui explique son succès auprès des communes littorales dont le parc secondaire est large.

La majoration ne frappe pas la totalité de l’avis. Elle porte sur la part communale, non sur les composantes qui reviennent à d’autres collectivités ou qui correspondent à d’autres taxes figurant sur le même document. Lire un avis d’imposition suppose donc de distinguer la cotisation de base de la ligne de majoration.

Toutes les communes ne peuvent pas la voter

C’est le point le plus souvent ignoré. La majoration n’est ouverte qu’aux communes situées dans les zones caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Historiquement, l’article 1407 ter renvoyait aux zones mentionnées à l’article 232 du même code, c’est-à-dire au périmètre de la taxe sur les logements vacants.

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a réorganisé cet ensemble. Son article 108 a créé un article 1406 bis du code général des impôts, qui porte désormais la liste des communes fixée par décret, et plusieurs dispositifs — dont le changement d’usage des locaux d’habitation — s’y rattachent. Les dispositions issues de cette réforme s’appliquent à compter des impositions établies au titre de l’année 2027.

La conséquence pratique est la même avant et après : une commune qui ne figure pas sur la liste ne peut pas majorer, quelle que soit la proportion de résidences secondaires sur son territoire. Vérifier si la majoration est possible à une adresse donnée commence donc par la liste, pas par la délibération.

Le calendrier de la délibération

La délibération instituant ou modifiant la majoration est prise dans les conditions de l’article 1639 A bis du code général des impôts. Ce texte fixe une date limite annuelle au-delà de laquelle une décision ne produit effet que l’année suivante.

Ce calendrier a une conséquence directe pour un acquéreur : la majoration applicable à l’année en cours résulte d’une décision prise l’année précédente. Une délibération votée après la signature d’un compromis peut donc s’appliquer à la première imposition suivant l’acquisition sans qu’aucun document du dossier de vente n’en ait fait état.

Ce qui détermine la majoration	Où cela se vérifie
Appartenance de la commune au périmètre	Décret fixant la liste des communes
Existence et taux de la majoration	Délibération du conseil municipal, avec son numéro et sa date
Application à un logement donné	Avis d’imposition de THRS, ligne de majoration
Possibilité d’un dégrèvement	Situation du contribuable au regard de l’article 1407 ter, II

Les trois cas de dégrèvement

L’article 1407 ter prévoit, sur réclamation et dans les délais applicables en matière de contentieux fiscal, un dégrèvement de la majoration au profit de trois catégories de contribuables.

Ceux dont l’activité professionnelle impose de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale. C’est le cas d’un logement conservé près du lieu de travail alors que le foyer est ailleurs.

Ceux qui étaient antérieurement propriétaires de leur habitation principale et qui sont hébergés durablement dans un établissement de soins de longue durée. Le logement conserve alors sa qualification de résidence secondaire au sens fiscal, mais la majoration est dégrevée.

Ceux qui, pour une cause étrangère à leur volonté, ne peuvent affecter le logement à un usage d’habitation principale. Cette troisième catégorie est la plus discutée, parce qu’elle suppose d’établir l’empêchement et son caractère extérieur.

Le dégrèvement n’est jamais automatique : il s’obtient sur réclamation. Un contribuable qui relève de l’une de ces situations et qui paie sans réclamer paie la majoration.

Ce que la majoration ne dit pas du logement

Une confusion revient souvent sur le littoral : la THRS majorée serait la sanction d’une location de courte durée, ou son corollaire fiscal. Ce n’est pas le mécanisme.

La majoration repose sur la qualification du logement au regard de l’habitation principale de son occupant, pas sur l’usage commercial qui en est fait. Un logement meublé loué à une clientèle de passage et un logement meublé laissé vide dix mois par an relèvent de la même logique d’imposition au titre de la THRS, dès lors qu’aucun des deux n’est la résidence principale de quelqu’un.

Réciproquement, la majoration ne vaut ni autorisation ni interdiction. Elle ne remplace pas la déclaration de meublé de tourisme, elle ne dispense d’aucune autorisation de changement d’usage, et elle n’a aucun effet sur les règles d’urbanisme applicables à l’immeuble. La note consacrée au marché cannois situe ces régimes les uns par rapport aux autres.

Ce qu’un acquéreur peut vérifier avant de signer

Trois vérifications suffisent à savoir si une majoration s’applique, et dans quelle proportion.

• La liste. La commune figure-t-elle dans le périmètre fixé par décret ? Sans cela, la question s’arrête là.
• La délibération. Existe-t-il un acte du conseil municipal instituant la majoration, et quel taux fixe-t-il ? Les délibérations sont publiées par la commune ; un taux cité sans numéro ni date d’acte ne vaut rien.
• Le dernier avis. Le vendeur peut communiquer le dernier avis d’imposition de THRS afférent au bien. C’est le document le plus parlant, parce qu’il montre la base, la part communale et la ligne de majoration réellement appliquée.

Ces trois éléments se demandent au stade de l’avant-contrat, où ils ne coûtent qu’un courrier. Après l’acte, ils ne changent plus rien à ce qui sera dû.

Une variable de rendement et de revente

Sur un marché où une part du parc est détenue par des propriétaires qui n’y résident pas, la majoration n’est pas un détail d’arbitrage. Elle s’ajoute chaque année à des charges déjà sensibles à la saisonnalité — copropriété, assurance, entretien d’un bien inoccupé une partie de l’année. La note sur la saisonnalité et les prix décrit la façon dont ces cycles pèsent sur les décisions de vente.

Elle influe aussi sur la liquidité à la revente : un acquéreur informé intègre la ligne de majoration dans son calcul de coût de détention, au même titre que les charges courantes.

Où vérifier

Informations vérifiées au 20 septembre 2026.

Le mécanisme de la majoration, son encadrement entre 5 % et 60 % de la part communale et les trois cas de dégrèvement figurent à l’article 1407 ter du code général des impôts, consultable sur Légifrance dans sa version en vigueur. Les conditions et le calendrier de la délibération relèvent de l’article 1639 A bis du même code.

Le périmètre des communes concernées est en cours de réorganisation : l’article 1406 bis du code général des impôts, créé par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, porte la liste fixée par décret, avec une application aux impositions établies à compter de 2027. Vérifiez la version en vigueur à la date de l’imposition concernée, et non la version courante.

Les taux effectivement appliqués se lisent dans les délibérations publiées par chaque commune, avec leur numéro et leur date. impots.gouv.fr publie la documentation fiscale et les modalités de réclamation.