La taxe sur la vacance des locaux d'habitation remplace TLV et THLV au 1er janvier 2027

Un logement vide sur le littoral n’est pas toujours un logement délaissé : c’est parfois un bien en succession, un appartement en attente de travaux, ou un héritage dont les indivisaires ne s’accordent pas. La fiscalité de la vacance ne distingue pas ces situations au cas par cas — elle part d’un constat objectif au 1er janvier, et la réforme applicable à compter de 2027 en simplifie le régime tout en en élargissant la portée.

Deux taxes, désormais une seule

Jusqu’aux impositions établies au titre de 2026, deux dispositifs se partageaient le terrain.

La taxe sur les logements vacants (TLV) de l’article 232 du code général des impôts visait les communes appartenant aux zones de déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) de l’article 1407 bis pouvait être instituée par délibération dans les autres communes.

L’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a fusionné les deux en une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du code général des impôts. Ses dispositions s’appliquent à compter des impositions établies au titre de l’année 2027.

Ce qui déclenche la taxe

La taxe est due pour les logements vacants au 1er janvier de l’année d’imposition, depuis au moins :

• un an, lorsque le logement est situé dans une commune présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ;
• deux ans, lorsque le logement est situé dans une commune qui ne remplit pas cette condition.

L’assiette est la valeur locative du logement mentionnée à l’article 1409 du même code. Ce n’est donc pas un pourcentage d’un loyer théorique de marché, mais une application des bases cadastrales, comme pour les autres impositions directes locales.

Plusieurs situations sont exclues du champ : les logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence, ceux dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, les dépendances du domaine public, et les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré. Ces exclusions se lisent dans le texte lui-même : elles sont la seule porte de sortie prévue, et elles s’apprécient au vu de faits établis.

Les taux

Situation de la commune	Taux de droit commun	Plafond en cas de délibération
Commune en déséquilibre marqué	17 % la première année d’imposition, 34 % à compter de la deuxième	30 % la première année, 60 % à compter de la deuxième
Autre commune	Aucun taux de plein droit : la taxe doit être instituée	50 %

Dans les communes du premier groupe, la taxe s’applique de plein droit aux taux prévus par la loi, et la commune peut décider, par délibération, de les relever dans la limite indiquée. Dans les communes du second groupe, rien ne s’applique tant que le conseil municipal n’a pas institué la taxe et fixé son taux, dans les conditions de l’article 1639 A du code général des impôts.

C’est un changement d’équilibre notable : le produit revient désormais au bloc communal, alors que la TLV alimentait l’Agence nationale de l’habitat. La recette étant locale, l’incitation à délibérer l’est aussi.

Le périmètre a été fixé par décret

Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 délimite le champ d’application de la taxe prévue à l’article 1406 bis. C’est ce texte qui identifie les communes relevant du premier groupe, et c’est la référence à consulter avant toute affirmation sur une adresse.

Cette liste ne sert pas seulement à la fiscalité de la vacance. Le même article 1406 bis est désormais le point d’ancrage d’autres régimes : l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui ouvre le contrôle du changement d’usage des locaux d’habitation, renvoie expressément à la liste fixée par ce décret. Une commune peut donc entrer simultanément dans le champ de la taxe et dans celui du changement d’usage — le second supposant, en outre, une décision de l’organe délibérant. La note sur le changement d’usage et la compensation détaille ce second mécanisme.

Vacance, résidence secondaire, meublé : trois situations distinctes

La confusion la plus fréquente consiste à traiter ensemble le logement vide et le logement secondaire. Les régimes sont pourtant exclusifs l’un de l’autre.

Un logement vacant est un logement inoccupé, non meublé au sens de l’imposition à la taxe d’habitation. Il relève de la taxe sur la vacance.

Une résidence secondaire est un logement meublé, occupé par intermittence par son propriétaire ou ses proches. Elle relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée.

Un meublé de tourisme est un logement meublé offert à la location à une clientèle de passage. Il relève de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires lorsque le propriétaire s’en réserve la disposition, et il obéit par ailleurs à ses propres obligations déclaratives, décrites dans la note sur la location saisonnière.

Un propriétaire qui meuble un logement vide change donc de régime d’imposition. Ce n’est pas une astuce : c’est la conséquence d’un changement de situation réelle, et l’administration apprécie l’occupation effective, pas l’intention déclarée.

Ce qui se vérifie pour un bien précis

Quatre points permettent de savoir si un logement entre dans le champ.

• La commune figure-t-elle dans le périmètre du décret du 25 août 2026 ? C’est cette réponse qui détermine la durée de vacance déclenchant la taxe et le régime de taux applicable.
• Le logement est-il vacant au sens du texte au 1er janvier ? Une occupation de plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence fait sortir du champ.
• La vacance est-elle indépendante de la volonté du propriétaire ? L’exclusion existe, mais elle se prouve — un bien inhabitable sans travaux lourds, une procédure en cours, une succession bloquée ne se présument pas.
• Une délibération a-t-elle été prise ? Dans les communes hors périmètre, elle conditionne l’existence même de la taxe ; dans les communes du périmètre, elle peut en relever le taux.

Pour 2027, le texte précise que la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte. Autrement dit, la première imposition ne repart pas d’un compteur à zéro : un logement vide depuis plusieurs années est concerné dès la première année d’application.

Un enjeu de calendrier pour les successions

Sur la couronne cannoise, une part des logements durablement vides correspond à des biens en indivision ou en cours de règlement successoral. La réforme leur est directement applicable, et elle rend la question du calendrier plus sensible : un bien que l’on pensait pouvoir laisser en l’état le temps d’un accord entre héritiers devient un bien imposé, à un taux croissant avec la durée de vacance.

La note consacrée au marché cannois replace ces arbitrages dans la structure locale de la détention.

Où vérifier

Informations vérifiées au 20 septembre 2026.

La taxe sur la vacance des locaux d’habitation figure à l’article 1406 bis du code général des impôts, créé par l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, consultable sur Légifrance. Les conditions de délibération relèvent de l’article 1639 A du même code.

Le champ d’application est délimité par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, publié au Journal officiel et consultable sur Légifrance.

Les dispositifs remplacés — article 232 (taxe sur les logements vacants) et article 1407 bis (taxe d’habitation sur les logements vacants) — restent consultables dans leurs versions antérieures, utiles pour les impositions établies jusqu’en 2026.

Le portail collectivites-locales.gouv.fr publie le catalogue des délibérations de fiscalité directe locale, où se vérifie ce qu’une commune a effectivement voté, avec la date de l’acte.