Le recul du trait de côte entre dans l'information due à l'acquéreur
Depuis la loi Climat et résilience, l'érosion côtière n'est plus un sujet qu'on découvre après l'achat. Une commune listée par décret doit cartographier les zones exposées, et le vendeur doit en informer l'acquéreur dès la première visite.
La rédaction Publié le 30/09/2026 Mis à jour le 30/09/2026
Le prix d’un bien en bord de mer intègre la proximité de l’eau. Pendant longtemps, il n’intégrait pas explicitement la question inverse : que devient ce bien si la mer avance ? La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, et l’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 ont fait entrer cette question dans le droit de l’urbanisme et dans l’information de l’acquéreur. Sur un littoral méditerranéen comme celui de la couronne cannoise, le sujet ne se traite ni par l’inquiétude ni par l’indifférence, mais par la lecture de trois documents.
Tout part d’une liste de communes
L’article L321-15 du code de l’environnement prévoit que les communes dont l’action en matière d’urbanisme ou la politique d’aménagement doit être adaptée aux phénomènes hydrosédimentaires entraînant l’érosion du littoral sont identifiées dans une liste fixée par décret.
Cette liste a été établie une première fois par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, puis complétée, notamment par le décret n° 2024-531 du 10 juin 2024. Elle est révisée périodiquement. L’inscription d’une commune repose sur son exposition et sur sa volonté d’y figurer ; elle n’est pas automatique pour une commune littorale.
Ce billet n’affirme pas qu’une commune de la couronne cannoise figure ou ne figure pas sur cette liste. La réponse se lit dans la version consolidée du décret à la date de la vérification.
Les communes listées doivent cartographier l’exposition
Pour une commune inscrite sur la liste et non couverte par un plan de prévention des risques littoraux comportant des dispositions sur le recul du trait de côte, les articles L121-22-1 et suivants du code de l’urbanisme imposent l’établissement d’une carte locale d’exposition.
L’article L121-22-2 prévoit que le document graphique du règlement d’urbanisme délimite deux zones, définies par un horizon de temps que le texte fixe : une zone exposée à court terme et une zone exposée à plus long terme. Les règles applicables dans chacune diffèrent.
| Zone | Principe applicable | Texte |
|---|---|---|
| Zone exposée à l’horizon le plus proche | Seuls sont admis, limitativement, des travaux de réfection et d’adaptation de l’existant, certaines constructions nécessaires à des services publics et des extensions limitées | Art. L121-22-4 C. urb. |
| Zone exposée à l’horizon le plus lointain | Constructions nouvelles soumises à une obligation de démolition et de remise en état lorsque le recul menace la sécurité, garantie par une consignation | Art. L121-22-5 C. urb. |
Tant que le plan local d’urbanisme n’a pas intégré ces zones, la loi prévoit l’adoption d’une carte de préfiguration par l’autorité compétente, dans les conditions de l’article L121-22-3. Les délais correspondants se lisent dans le texte. Les articles L121-22-6 à L121-22-9 transposent ces règles aux communes dotées d’une carte communale.
L’information de l’acquéreur est une obligation du vendeur
L’article L125-5 du code de l’environnement, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2025, organise l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques. Il vise expressément les biens situés dans une zone exposée au recul du trait de côte délimitée en application des articles L121-22-2 et suivants du code de l’urbanisme.
Trois obligations en découlent.
Dans l’annonce. Toute annonce relative à la vente ou à la location d’un bien concerné, quel que soit son support de diffusion, doit comporter une mention permettant d’accéder à l’information sur les risques.
À la première visite. Lorsqu’une visite a lieu, l’état des risques est remis à l’acquéreur potentiel dès la première visite de l’immeuble.
Dans le dossier de vente. L’état des risques est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique, en application de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation.
La sanction est civile : en cas de manquement, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix, selon les termes de l’article L125-5.
Ce que l’état des risques contient, et d’où il vient
L’état des risques se produit à partir des données publiques. Le service Géorisques, tenu par le ministère chargé de l’environnement, permet de l’établir à l’adresse ou à la parcelle et recense les documents opposables : plans de prévention des risques, zonages réglementaires, et le cas échéant les zones d’exposition au recul du trait de côte.
Sur la frange littorale de la couronne cannoise, le recul du trait de côte n’est pas le seul aléa à vérifier. Submersion marine, ruissellement, mouvement de terrain et incendie de forêt figurent parmi les risques documentés commune par commune. La note consacrée au marché cannois rappelle que ces aléas s’apprécient au cas par cas, à partir des plans effectivement approuvés.
De nouveaux outils fonciers pour les communes
L’ordonnance du 6 avril 2022 a doté les communes exposées d’instruments qui peuvent intéresser directement un vendeur ou un acquéreur.
Un droit de préemption spécifique, institué aux articles L219-1 et suivants du code de l’urbanisme, permet à la commune ou à l’intercommunalité compétente d’acquérir en priorité les biens situés dans les zones exposées. Un bien soumis à ce droit ne se vend pas sans que la collectivité ait été mise en mesure de l’exercer.
Le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière, prévu aux articles L321-18 et suivants du code de l’environnement, permet à une personne publique de consentir un bail de longue durée sur un bien exposé, avec une durée calée sur l’évolution prévisible du trait de côte.
Ces outils ne s’appliquent que là où les conditions légales sont réunies, et leur mise en œuvre dépend de décisions locales identifiables.
Ce qui se vérifie avant de signer
- La présence de la commune sur la liste fixée par décret, dans sa version consolidée.
- L’existence d’une carte locale d’exposition ou d’une carte de préfiguration, et la situation de la parcelle par rapport aux zones qu’elle délimite.
- L’existence d’un plan de prévention des risques littoraux approuvé, qui peut contenir ses propres règles.
- L’état des risques remis, sa date d’établissement et sa concordance avec les documents en vigueur.
- L’existence d’un droit de préemption institué au titre du recul du trait de côte.
Une information de risque n’est pas une information de prix. Elle ne dit pas ce que vaut le bien ; elle dit ce qu’on pourra en faire, et pendant combien de temps les règles actuelles ont vocation à s’appliquer.
Où vérifier
Informations vérifiées au 14 septembre 2026.
La liste des communes figure dans le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022, complété notamment par le décret n° 2024-531 du 10 juin 2024, pris en application de l’article L321-15 du code de l’environnement. La cartographie et les règles d’urbanisme figurent aux articles L121-22-1 à L121-22-12 du code de l’urbanisme. L’information des acquéreurs et locataires figure à l’article L125-5 du code de l’environnement, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2025, et aux articles R125-23 et suivants. Le droit de préemption figure aux articles L219-1 et suivants du code de l’urbanisme, le bail réel d’adaptation aux articles L321-18 et suivants du code de l’environnement. Ces textes se consultent sur Légifrance.
L’état des risques s’établit sur Géorisques (georisques.gouv.fr). Les documents d’urbanisme se consultent sur le Géoportail de l’urbanisme. Le Cerema publie des ressources sur la mise en œuvre de la loi. Aucun horizon de temps, aucune distance et aucune commune n’est affirmé dans ce billet sans le texte qui le fixe.
