Louer sa résidence principale en meublé de tourisme : le plafond se compte en nuitées, sur l'année civile

Beaucoup de propriétaires qui louent leur logement pendant leurs propres absences pensent le faire « dans la limite autorisée » sans savoir exactement ce que recouvre cette limite. Le texte est pourtant précis sur trois points qui changent tout : l’unité de compte, la période de référence, et l’autorité qui peut modifier le chiffre. Sur le littoral cannois, où la demande se concentre sur quelques semaines, une erreur sur l’un de ces trois points suffit à dépasser le plafond sans s’en rendre compte.

Le plafond ne concerne que la résidence principale

L’article L324-1-1 du code du tourisme distingue deux situations. Lorsque le meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sa location ne peut pas dépasser un nombre maximal de jours par année civile. Lorsque le logement n’est pas la résidence principale du loueur, ce plafond ne s’applique pas — mais d’autres régimes prennent le relais, au premier rang desquels l’autorisation de changement d’usage lorsque la commune l’exige.

Le plafond n’est donc pas une règle générale de la location saisonnière. C’est la contrepartie d’un statut : celui du particulier qui habite son logement et le loue ponctuellement. Sa logique est de préserver la fonction d’habitation du logement, pas de limiter l’activité touristique en tant que telle.

Cent vingt jours par défaut, quatre-vingt-dix au plus bas

Dans sa rédaction applicable depuis le 20 mai 2026, l’article L324-1-1 fixe le plafond national à cent vingt jours par année civile. Le même article permet à la commune de l’abaisser, par une délibération motivée, jusqu’à quatre-vingt-dix jours. Il réserve enfin les cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, qui peuvent justifier un dépassement.

Deux conséquences se déduisent directement de cette architecture.

La première est qu’il n’existe pas de plafond « de la Côte d’Azur ». Cannes, Le Cannet, Mandelieu-la-Napoule, Théoule-sur-Mer, Mougins et Vallauris Golfe-Juan délibèrent chacune pour leur propre territoire. Deux logements situés de part et d’autre d’une limite communale peuvent relever de deux plafonds différents.

La seconde est qu’un chiffre recopié dans une annonce, un forum ou un article ne vaut rien sans la délibération qui le fixe. La valeur applicable à un logement donné est celle du texte national, sauf si une délibération communale, identifiable par son numéro et sa date, l’a abaissée.

L’unité de compte est le jour loué, pas la réservation

Le plafond se compte en jours de location, c’est-à-dire en nuitées effectivement louées. Une réservation de sept nuits consomme sept jours du plafond, qu’elle ait été conclue en une ou plusieurs fois, et quel que soit le nombre d’occupants.

Situation	Effet sur le décompte
Une réservation de dix nuits en juillet	Dix jours imputés sur l’année civile en cours
Un séjour du 28 décembre au 4 janvier	Les nuits de décembre sur l’année qui s’achève, celles de janvier sur la suivante
Une réservation annulée sans occupation	Pas de nuitée louée, sous réserve de la réalité de l’annulation
Le même logement proposé sur deux plateformes	Les nuitées s’additionnent : le plafond vise le logement, pas le canal
Une location conclue en direct, sans intermédiaire	Elle compte au même titre que les autres

Le point le plus souvent mal compris est le troisième de la liste ci-dessus, et surtout le quatrième. Chaque plateforme tient son propre décompte, et l’article L324-2-1 du code du tourisme lui impose de cesser de proposer le logement lorsqu’elle sait que le plafond est atteint par son intermédiaire. Mais aucune plateforme ne voit les nuitées vendues par une autre, ni celles conclues en direct. La responsabilité du total reste celle du loueur.

L’année civile ne suit pas le calendrier de la saison

Le plafond s’apprécie du 1er janvier au 31 décembre. Il ne se recharge pas au printemps et ne se calcule pas sur douze mois glissants.

Sur un territoire où la demande est forte à la fois pendant l’été et pendant les grandes manifestations professionnelles réparties sur l’année, cette règle a un effet concret : un loueur qui a beaucoup loué au printemps et en été n’a plus nécessairement de marge à l’automne, même si les semaines de forte demande qui restent sont nombreuses. La note consacrée à la saisonnalité du marché cannois montre combien ces pics de demande se répartissent sur des dates qui ne correspondent pas à la seule saison estivale.

La commune peut demander le décompte

Le plafond ne repose pas sur la seule bonne foi du loueur. La loi organise un circuit de vérification à plusieurs niveaux.

Du côté du loueur. Le code du tourisme permet à la commune de demander au loueur d’un meublé déclaré comme résidence principale le nombre de jours au cours desquels il a été loué.

Du côté des plateformes. L’article L324-2-1 permet à la commune d’obtenir des intermédiaires le décompte individualisé des nuitées louées pour les logements situés sur son territoire, identifiés par leur numéro de déclaration.

Du côté de la déclaration elle-même. Le statut de résidence principale se déclare, et se justifie. La déclaration mensongère est sanctionnée distinctement du dépassement du plafond.

Le dépassement du plafond est passible d’une amende civile prononcée par le président du tribunal judiciaire, à la demande de la commune. Le montant maximal a été relevé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; il se lit dans la version en vigueur de l’article, et non dans une synthèse.

Ce que le plafond ne dit pas

Respecter le plafond ne règle aucune des autres questions posées par une location de courte durée.

Il ne dispense pas de la déclaration du meublé et de l’affichage du numéro obtenu dans toute annonce. Il ne dispense pas de la taxe de séjour, due par personne et par nuitée selon la délibération de la collectivité compétente. Il ne lève aucune restriction figurant dans le titre de propriété ou dans les règles propres à l’immeuble. Et il ne transforme pas en résidence principale un logement qui n’en est pas une : un logement occupé moins de huit mois par an par son propriétaire ne peut pas se prévaloir du plafond, parce qu’il relève d’un autre régime.

Ces différentes couches sont présentées ensemble dans la note consacrée au régime du meublé de tourisme, qui montre qu’aucune ne se déduit des autres.

Où trouver le chiffre applicable à une adresse

La méthode est courte.

1. Vérifier sur Légifrance la rédaction en vigueur de l’article L324-1-1 du code du tourisme, pour connaître le plafond national et la faculté d’abaissement.
2. Identifier la commune exacte du logement, sans se fier au nom d’usage du quartier.
3. Rechercher, dans les actes publiés par cette commune, une délibération relative aux meublés de tourisme et au nombre maximal de jours de location des résidences principales.
4. Relever son numéro, sa date de séance et sa date de publication, puis vérifier qu’aucun acte postérieur ne l’a modifiée.
5. Confirmer par écrit auprès du service compétent de la commune.

La démarche de recherche d’une délibération, et les pièges qui la jalonnent, sont détaillés dans la note sur la réglementation applicable à Cannes.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

Le plafond applicable aux résidences principales, sa faculté d’abaissement par la commune et les sanctions figurent à l’article L324-1-1 du code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 et applicable depuis le 20 mai 2026. Les obligations des intermédiaires, dont le décompte des nuitées, figurent à l’article L324-2-1 du même code. La définition de la résidence principale figure à l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces textes se consultent sur Légifrance.

service-public.fr publie une fiche pratique tenue à jour sur la location d’un meublé de tourisme par un particulier.

L’éventuel abaissement du plafond résulte d’une délibération du conseil municipal, publiée sur le site de la commune en application de l’article L2131-1 du code général des collectivités territoriales. Aucune valeur locale n’est citée dans ce billet : elle n’a de sens qu’accompagnée du numéro et de la date de l’acte qui la fixe.