Un anneau de port ne s'achète pas avec l'appartement : il relève du domaine public

Entre Mandelieu-la-Napoule, Cannes et Golfe-Juan, les ports de plaisance font partie de la valeur perçue d’un bien de bord de mer. Il est courant de lire, dans une annonce ou dans une conversation de vente, qu’un appartement est proposé « avec son anneau », comme s’il s’agissait d’un stationnement ou d’une cave. Juridiquement, la comparaison ne tient pas. Un poste d’amarrage dans un port public n’est pas un bien qu’on possède : c’est une place sur le domaine public, dont on détient au mieux un droit d’usage.

Le port appartient au domaine public

Les ports maritimes, leurs plans d’eau, leurs quais et leurs ouvrages appartiennent au domaine public de la personne publique qui en est propriétaire — État, collectivité territoriale ou groupement. Le code général de la propriété des personnes publiques pose deux règles qui commandent tout le reste.

Le domaine public est inaliénable et imprescriptible. L’article L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques l’énonce : un bien du domaine public ne peut ni être vendu ni s’acquérir par l’usage prolongé. Personne ne devient propriétaire d’un poste d’amarrage, quel que soit le temps pendant lequel il l’a occupé.

L’occupation privative suppose un titre. L’article L2122-1 du même code interdit d’occuper le domaine public dans des limites excédant le droit d’usage qui appartient à tous sans un titre qui l’autorise. L’article L2122-2 précise que cette occupation est temporaire, et l’article L2122-3 qu’elle présente un caractère précaire et révocable.

Autrement dit, ce qui s’échange autour d’un anneau n’est jamais une propriété. C’est, selon les cas, un titre d’occupation, un contrat avec le gestionnaire, ou une garantie d’usage.

Trois formes d’occupation à distinguer

Forme	Ce qu’elle confère	Ce qu’elle ne confère pas
Contrat d’amarrage annuel ou saisonnier	Le droit d’occuper un poste pendant la durée du contrat, contre redevance	Aucun droit au renouvellement, aucune transmissibilité
Garantie d’usage d’un poste (souvent appelée « amodiation » dans l’usage)	Un droit d’usage de longue durée, en contrepartie d’une participation au financement d’équipements du port	La propriété du poste ; la liberté de le louer sans le gestionnaire
Passage ou escale	Un stationnement ponctuel	Tout droit au-delà de la durée de l’escale

Le mot « amodiation » est employé couramment, y compris dans les contrats. Le code des transports parle, pour les ports de plaisance relevant des collectivités territoriales et de leurs groupements, de garanties d’usage de postes d’amarrage ou de mouillage, à l’article R5314-34.

La garantie d’usage a une contrepartie et une durée

Selon l’article R5314-34 du code des transports, dans sa version en vigueur depuis le 23 décembre 2023, une garantie d’usage peut être accordée en contrepartie d’une participation au financement d’ouvrages, de bâtiments ou d’équipements ayant un rapport avec l’exploitation du port. Le texte fixe une durée maximale ; la durée effective est celle du contrat conclu, qui peut être très inférieure au maximum.

Le même article impose que le contrat stipule que le droit attaché à la garantie ne peut être loué que par l’entremise du gestionnaire du port ou avec son accord. Le titulaire ne dispose donc pas librement de son poste : il ne peut ni le sous-louer à sa guise, ni en faire un actif locatif indépendant de la gestion portuaire.

Deux conséquences découlent de cette architecture.

La première est que la valeur d’une garantie d’usage décroît avec le temps : elle vaut ce qui reste à courir jusqu’à son terme, et à ce terme, le poste revient au gestionnaire, qui en dispose selon ses propres règles d’attribution.

La seconde est que la garantie ne se transmet que dans les conditions du contrat et du règlement du port. La cession à un tiers, lorsqu’elle est admise, suppose en principe l’accord ou l’intervention du gestionnaire. Elle ne découle pas automatiquement de la vente d’un appartement voisin.

La vente d’un appartement n’emporte pas le poste

L’acte de vente d’un logement porte sur un bien immobilier privé, identifié par sa désignation cadastrale et, le cas échéant, par son numéro de lot. Un poste d’amarrage dans un port public n’a pas de désignation cadastrale privée et ne peut pas figurer dans la désignation du bien vendu.

Lorsqu’un vendeur présente un anneau comme un accessoire de l’appartement, trois situations peuvent en réalité se cacher derrière la formule :

• le vendeur est titulaire d’un contrat d’amarrage personnel, qui prend fin avec son départ et ne se transmet pas ;
• le vendeur est titulaire d’une garantie d’usage dont le contrat permet la cession, sous réserve de l’accord du gestionnaire et pour la durée restant à courir ;
• le poste est situé dans un port ou un bassin privé, adossé à un ensemble immobilier, et relève alors d’un tout autre régime, que seul le titre de propriété et les documents de l’ensemble permettent de qualifier.

Chacune de ces situations appelle des pièces différentes. Aucune ne se présume.

Ce qui se vérifie avant de signer

La démarche consiste à obtenir les documents qui établissent la nature exacte du droit, et à les rapprocher.

1. Le contrat qui fonde l’occupation : contrat d’amarrage, convention de garantie d’usage, ou titre de propriété s’il s’agit d’un bassin privé.
2. La date de terme de ce contrat, et la durée restant à courir au jour de la signature.
3. La clause de cession : existe-t-elle, à quelles conditions, avec quel accord préalable ?
4. Le règlement particulier de police du port et, le cas échéant, le règlement d’exploitation, qui fixent les conditions d’attribution et de transfert des postes.
5. Les caractéristiques du poste : longueur et largeur admises, tirant d’eau, services attachés. Un poste attribué pour une catégorie de bateau ne convient pas à une autre.
6. La confirmation écrite du gestionnaire que le transfert envisagé est possible, et selon quelle procédure.

Ces pièces s’obtiennent auprès du gestionnaire du port — capitainerie, régie, concessionnaire ou société d’exploitation selon les cas. Le prix convenu pour un appartement ne dit rien de leur contenu.

La redevance reste due

L’occupation du domaine public donne lieu au paiement d’une redevance, en application de l’article L2125-1 du code général de la propriété des personnes publiques. La garantie d’usage n’éteint pas les redevances annuelles d’occupation ou de services dues au gestionnaire, dont le montant est fixé par la personne publique ou selon le contrat de concession, et peut évoluer.

Pour un acquéreur, cela signifie qu’un poste « acquis » avec un appartement représente une charge récurrente, distincte des charges du logement, et dont la trajectoire ne dépend pas du vendeur.

Le marché des postes n’est pas un marché immobilier

Les transactions portant sur des garanties d’usage n’apparaissent pas dans la base DVF, qui ne recense que les mutations immobilières publiées au service de la publicité foncière. Il n’existe donc pas de source publique permettant de comparer ce qui se paie pour un poste, et un chiffre annoncé dans une conversation de vente ne se vérifie pas de la même manière qu’un prix de logement. La note consacrée au marché cannois et à la lecture de DVF rappelle ce que la base contient et ce qu’elle ignore.

Il est prudent, à l’inverse, de ne pas intégrer la valeur d’un droit d’usage temporaire dans le prix d’un bien immobilier sans l’avoir isolée, documentée et datée.

Où vérifier

Informations vérifiées au 14 septembre 2026.

L’inaliénabilité du domaine public figure à l’article L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ; le principe du titre d’occupation, son caractère temporaire et précaire aux articles L2122-1 à L2122-3 ; la redevance à l’article L2125-1. Les garanties d’usage de postes d’amarrage dans les ports de plaisance relevant des collectivités territoriales figurent à l’article R5314-34 du code des transports, dans sa version en vigueur depuis le 23 décembre 2023. Ces textes se consultent sur Légifrance.

Le règlement de police et les conditions d’attribution des postes d’un port donné sont publiés par son gestionnaire ou tenus à disposition à la capitainerie. Aucune durée de contrat, aucune redevance et aucun prix de poste n’est cité dans ce billet : ils dépendent du port, du contrat et de la date.