Un propriétaire non résident n'entre dans l'IFI que pour ses biens situés en France
Acheter un appartement sur la Croisette depuis l'étranger ne fait pas entrer tout son patrimoine dans l'impôt sur la fortune immobilière. L'assiette se limite à l'immobilier français, mais elle va plus loin qu'on ne le croit : les parts de société qui détiennent ce bien y entrent aussi.
La rédaction Publié le 15/09/2026 Mis à jour le 15/09/2026
Sur le littoral cannois, une part des acquéreurs vit hors de France. La question de l’impôt sur la fortune immobilière, dit IFI, se pose pour eux dès l’achat, et elle est souvent mal posée dans les deux sens : certains pensent y échapper parce qu’ils ne sont pas résidents, d’autres imaginent que tout leur patrimoine mondial sera déclaré. Le code général des impôts retient une règle intermédiaire, précise, qui tient en quelques articles.
Ce billet décrit le mécanisme de détention. Il ne traite ni des revenus d’un bien loué, ni de la situation particulière d’un contribuable : il renvoie aux textes qui la tranchent.
Le critère est le domicile fiscal, pas la nationalité
L’IFI est codifié aux articles 964 à 983 du code général des impôts, depuis la loi de finances pour 2018 qui l’a substitué à l’impôt de solidarité sur la fortune. L’article 964 distingue deux catégories de redevables.
Les personnes qui ont leur domicile fiscal en France sont imposables sur leurs actifs immobiliers situés en France et hors de France, sous réserve d’un régime temporaire prévu pour celles qui s’installent en France après avoir été non résidentes.
Les personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont imposables uniquement à raison des biens et droits immobiliers situés en France, et des parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de ces mêmes biens.
La nationalité n’intervient pas. Un ressortissant français installé à l’étranger relève de la seconde catégorie ; un ressortissant étranger domicilié fiscalement en France relève de la première. Le domicile fiscal s’apprécie selon les critères de l’article 4 B du code général des impôts, et, le cas échéant, selon la convention fiscale conclue entre la France et l’État de résidence.
Le seuil d’imposition se lit dans le texte
L’article 964 subordonne l’imposition à un seuil de valeur nette des actifs imposables, apprécié au 1er janvier de l’année. Le montant de ce seuil et le barème progressif de l’article 977 ne sont pas reproduits ici : ils se lisent dans la version du code en vigueur pour l’année d’imposition concernée, et une valeur recopiée d’une année sur l’autre peut devenir fausse sans que rien ne le signale.
Ce qu’il faut retenir du mécanisme : le seuil s’apprécie sur la valeur nette, après déduction des dettes admises, et sur l’ensemble des actifs imposables du foyer fiscal, pas bien par bien.
Ce qui entre dans l’assiette d’un non-résident
| Actif | Dans l’assiette d’un non-résident ? | Texte |
|---|---|---|
| Appartement ou villa détenu directement en France | Oui | Art. 964 et 965 CGI |
| Droits immobiliers en France (usufruit, indivision) | Oui, selon les règles propres au démembrement | Art. 965 et 968 CGI |
| Parts d’une société civile qui détient un bien en France | Oui, à hauteur de la fraction représentative de l’immobilier | Art. 965 CGI |
| Bien immobilier situé hors de France | Non | Art. 964 CGI |
| Placements financiers, comptes, valeurs mobilières non immobilières | Non | Art. 965 CGI |
| Biens affectés à l’activité professionnelle du redevable | Exclus sous conditions | Art. 975 CGI |
Le point le plus souvent mal compris est la troisième ligne. Détenir un appartement cannois par une société civile immobilière, ou par une société étrangère, ne sort pas le bien de l’IFI : la loi remonte jusqu’à la fraction de la valeur des titres qui correspond à l’immobilier situé en France. Le montage de détention change la manière de calculer, pas l’existence de l’impôt.
Pour une société étrangère, cette question se cumule avec une autre taxe annuelle, distincte de l’IFI, qui vise certaines entités détenant des immeubles en France. Les deux régimes ont leurs propres textes et ne se confondent pas.
L’évaluation se fait au 1er janvier, à la valeur vénale
L’article 965 fixe la date d’appréciation au 1er janvier de chaque année. Les biens sont retenus pour leur valeur vénale réelle, selon les règles applicables en matière de droits de mutation par décès, par renvoi de l’article 973.
Deux conséquences pratiques pour un bien du littoral.
La première est qu’aucune valeur administrative ne s’impose d’office : c’est au redevable d’estimer la valeur de son bien, sous sa responsabilité, et l’administration peut la contester. Les ventes réellement signées dans la même section cadastrale, publiées dans la base DVF, sont l’un des éléments de comparaison que l’administration elle-même utilise. La note consacrée au marché cannois et à la lecture de DVF détaille les précautions que cette base exige, notamment sur les mutations qui portent à la fois sur le logement et le stationnement.
La seconde est que l’abattement prévu par l’article 973 pour la résidence principale ne concerne, par construction, que le logement qui constitue la résidence principale du redevable. Un non-résident dont la résidence principale est à l’étranger ne peut pas s’en prévaloir pour un appartement occupé quelques semaines par an.
Les dettes déductibles sont encadrées
L’article 974 énumère les dettes qui viennent en déduction de la valeur des actifs : dettes afférentes à l’acquisition, aux travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration, d’agrandissement, et aux impositions dues à raison des biens. Il en limite d’autres.
Trois restrictions intéressent directement un acquéreur étranger :
- les prêts consentis par un membre du foyer fiscal ou par une société qu’il contrôle ne sont pas déductibles, sauf conditions prévues par le texte ;
- les prêts dont le remboursement du capital est prévu en une fois à l’échéance font l’objet d’un traitement particulier, qui ne permet pas de déduire l’intégralité du capital chaque année ;
- au-delà d’un certain niveau de patrimoine, la déduction des dettes est elle-même plafonnée.
Chacune de ces règles se lit dans la rédaction en vigueur de l’article 974, et chacune a été écrite pour limiter les montages de financement intragroupe. Là encore, l’effet est de déplacer le calcul, jamais de faire disparaître l’impôt sur un bien situé en France.
La déclaration passe par la déclaration de revenus
L’article 982 prévoit que les redevables mentionnent la valeur brute et la valeur nette taxable de leur patrimoine sur la déclaration annuelle de revenus prévue à l’article 170, accompagnée d’une annexe. Un non-résident qui ne perçoit aucun revenu de source française n’est donc pas dispensé de déclaration pour autant : l’obligation naît de la détention.
L’article 983 organise par ailleurs la désignation d’un représentant fiscal en France pour certains redevables non domiciliés, et en dispense notamment les personnes domiciliées dans un autre État membre de l’Union européenne ou dans un État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative. La situation exacte de l’État de résidence se vérifie sur le texte.
La convention fiscale peut changer la réponse
La France a conclu avec de nombreux États des conventions fiscales. Certaines comportent une clause relative à l’imposition de la fortune, qui attribue le droit d’imposer les biens immobiliers à l’État de leur situation — ce qui confirme l’imposition en France — et règle la question des parts de sociétés à prépondérance immobilière. D’autres conventions sont muettes sur la fortune, ou ont été conclues avant la création de l’IFI.
La convention applicable se lit dans sa version publiée, avec ses avenants. Elle prime sur la loi interne dans les conditions de l’article 55 de la Constitution, et c’est elle qui départage un contribuable que deux États considèrent comme résident.
Ce que l’IFI ne dit pas
L’IFI ne dit rien des droits d’enregistrement dus à l’achat, de l’imposition de la plus-value à la revente, de la taxe foncière, ni de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Chacun de ces prélèvements obéit à son propre texte et à son propre fait générateur. Il ne dit rien non plus de la réglementation de la location saisonnière, qui s’applique quel que soit le lieu de résidence du propriétaire.
Où vérifier
Informations vérifiées au 14 septembre 2026.
Le régime de l’IFI figure aux articles 964 à 983 du code général des impôts : redevables et seuil à l’article 964, assiette et date d’appréciation à l’article 965, règles d’évaluation à l’article 973, dettes déductibles à l’article 974, obligations déclaratives aux articles 982 et 983. Ces textes se consultent sur Légifrance dans leur version en vigueur pour l’année d’imposition. La définition du domicile fiscal figure à l’article 4 B du même code.
La doctrine administrative est publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), série PAT-IFI, sur bofip.impots.gouv.fr. Le site impots.gouv.fr publie la notice de l’annexe IFI et une rubrique consacrée aux non-résidents. Les conventions fiscales bilatérales sont publiées sur impots.gouv.fr, rubrique documentation internationale.
Aucun seuil ni aucun taux n’est reproduit dans ce billet : ils se lisent dans le code en vigueur pour l’année concernée.