Vendre un appartement cannois loué aux touristes : le dossier de copropriété dit si l'acquéreur pourra continuer

Sur le littoral, une partie des acheteurs regardent d'abord si la location saisonnière restera possible. La réponse ne se trouve ni dans l'annonce ni dans l'historique des réservations, mais dans le règlement, les procès-verbaux et le pré-état daté.

À Cannes, au Cannet ou à Mandelieu, un appartement qui a été loué en meublé de tourisme se vend souvent à un acquéreur qui compte faire de même. Pendant longtemps, la question de la copropriété se posait peu : sauf clause très claire du règlement, l’usage se poursuivait. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, la copropriété dispose d’outils nouveaux pour encadrer, voire interdire, ces locations dans certains immeubles.

Pour un vendeur, la conséquence est simple : l’acquéreur, ou son notaire, lira le dossier de copropriété avec cette question en tête. Mieux vaut l’avoir lu avant lui.

Ce que la loi Le Meur a changé dans la copropriété

Trois dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, issues de la réforme de 2024, intéressent directement la vente d’un lot exploité en meublé de tourisme.

Disposition	Contenu	Ce que le vendeur doit vérifier
Article 8-1-1	Les règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi mentionnent expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite	Date d’établissement du règlement et de ses modificatifs
Article 9-2	Le copropriétaire qui a déclaré un meublé de tourisme en informe le syndic ; un point d’information est inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée suivante	Trace de cette information dans les procès-verbaux
Article 26, d)	L’assemblée peut voter, à la majorité de l’article 26, une modification du règlement interdisant la location en meublé de tourisme des lots qui ne sont pas des résidences principales, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce	Présence d’une clause d’habitation bourgeoise ; résolution votée ou inscrite

La portée exacte de l’article 26, d) fait encore l’objet de débats devant les juridictions, notamment sur ce qui constitue une « activité commerciale » au sens du règlement. L’annonce d’un vote prochain suffit pourtant à modifier l’intérêt d’un acquéreur investisseur.

Le règlement, première pièce lue

L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés. C’est là que se lit la destination de l’immeuble : habitation bourgeoise exclusive, habitation bourgeoise avec professions libérales, usage mixte.

Une clause d’habitation bourgeoise exclusive n’interdit pas automatiquement la location saisonnière, mais elle ouvre la voie au vote de l’article 26, d). Un règlement récent qui interdit expressément le meublé de tourisme ferme la question. Un vendeur qui présente son bien comme « idéal pour la location saisonnière » alors que le règlement dit le contraire s’expose à une remise en cause de la vente pour défaut d’information.

Les procès-verbaux, pour ce qui se prépare

Les procès-verbaux des trois dernières assemblées, également exigés par l’article L. 721-2, révèlent ce que le règlement ne dit pas encore : une résolution d’interdiction rejetée de peu, une question inscrite pour la prochaine assemblée, le point d’information de l’article 9-2 qui montre combien de lots sont déjà déclarés. Ils indiquent aussi les décisions qui touchent l’exploitation courante : règles d’usage des parties communes, accès aux boîtes à clés, contrôle des entrées.

C’est aussi dans ces procès-verbaux que se trouvent les travaux votés. Sur le littoral, façades exposées aux embruns, toitures-terrasses et étanchéité pèsent lourd, et l’échéancier des appels de fonds conditionne ce que l’acquéreur devra payer après la vente.

Le pré-état daté, pour les chiffres

Les informations financières de l’article L. 721-2 — charges payées sur les deux derniers exercices, sommes restant dues, impayés du syndicat, fonds de travaux — sont réunies dans le pré-état daté. Pour un acquéreur qui raisonne en rendement saisonnier, ce sont les chiffres qui comptent : des charges élevées et des appels de travaux à venir réduisent d’autant le revenu de la saison. Un acheteur averti comparera ces montants aux recettes que l’annonce laisse espérer, et négociera sur cette base.

Le pré-état daté n’a pas de définition légale, et le syndic n’est pas seul à pouvoir l’établir. Le vendeur qui veut avancer vite peut établir le pré-état daté du lot en ligne auprès d’un service spécialisé : il y dépose ses documents de copropriété et obtient un document conforme au modèle du Conseil supérieur du notariat, sans passer par le syndic. Le service annonce cinq minutes et 24,99 euros TTC (tarif relevé sur son site le 16 octobre 2026).

Ce document ne remplace pas l’état daté de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, que seul le syndic délivre au notaire avant l’acte authentique. Ses honoraires sont plafonnés à 380 euros TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Ce qui ne se transmet pas avec le lot

Un acquéreur pressé suppose parfois qu’il reprendra l’exploitation telle quelle. Plusieurs éléments restent pourtant attachés à la personne du vendeur, ou à sa situation :

la déclaration en mairie du meublé de tourisme, prévue par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, est faite par la personne qui offre le logement à la location ; l’acquéreur qui veut poursuivre doit effectuer sa propre démarche selon les règles applicables dans la commune ;
l’autorisation de changement d’usage, lorsqu’elle est exigée, obéit à ses propres règles de transmission, détaillées dans la note sur le changement d’usage et la compensation ;
le statut de résidence principale, qui ouvre un régime plus souple, ne passe évidemment pas à l’acquéreur.

Le régime municipal, enfin, se lit dans les délibérations du conseil municipal de la commune où se trouve le bien, pas dans un résumé : la note sur la réglementation applicable à Cannes indique où trouver le texte qui fait foi.

Préparer la vente dans le bon ordre

Relire le règlement et ses modificatifs, en repérant la clause de destination.
Parcourir les procès-verbaux des trois dernières assemblées à la recherche de toute résolution sur la location de courte durée.
Constituer le pré-état daté et le dater.
Rassembler les justificatifs de la déclaration en mairie et, le cas échéant, de l’autorisation de changement d’usage.
Présenter le bien tel qu’il est : si la location saisonnière est menacée par un vote annoncé, le dire. C’est la meilleure protection contre une contestation ultérieure.

Où vérifier

Les dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 figurent aux articles 8-1-1, 9-2 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Les pièces à remettre à l’acquéreur relèvent de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, la déclaration du meublé de tourisme de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. L’état daté est défini à l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et son plafond par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.

Ces textes sont consultables sur Légifrance dans leur version en vigueur ; service-public.fr publie une fiche sur la location en meublé de tourisme, et les délibérations municipales se consultent sur le site de chaque commune.

Note rédigée le 16 octobre 2026. Information générale sur la réglementation ; aucune situation particulière n’est examinée. La jurisprudence sur l’article 26, d) évolue : la vérifier avant toute décision.