Une société étrangère propriétaire sur le littoral peut devoir une taxe annuelle sur la valeur du bien
Acheter un appartement ou une villa par l'intermédiaire d'une société ne fait pas seulement changer le nom du propriétaire. Cela fait entrer le bien dans le champ d'une taxe annuelle assise sur sa valeur vénale, dont l'exonération n'est jamais automatique et suppose le plus souvent une déclaration chaque année.
La rédaction Publié le 16/08/2026 Mis à jour le 16/08/2026
Sur le littoral cannois, une part des acquisitions est réalisée par des acheteurs qui vivent hors de France et qui détiennent leurs actifs au travers d’une structure : société de leur pays de résidence, holding, fondation ou trust. Ce choix est souvent fait pour des raisons patrimoniales ou successorales propres à l’acheteur. Il emporte en France une conséquence fiscale que beaucoup découvrent après l’achat : la taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles possédés par des entités juridiques, prévue aux articles 990 D à 990 G du code général des impôts.
Le principe tient dans l’article 990 D
L’article 990 D du code général des impôts, dans sa version en vigueur au 14 septembre 2026, soumet les entités juridiques qui possèdent en France, directement ou par personne interposée, un ou plusieurs immeubles ou des droits réels portant sur ces biens, à une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits.
Trois éléments de ce texte méritent d’être lus attentivement.
Les entités visées. Le texte ne vise pas les seules sociétés étrangères. Il vise les personnes morales, organismes, fiducies et institutions comparables, françaises comme étrangères, dotées ou non de la personnalité juridique. Le titre de ce billet parle de société étrangère parce que c’est la situation dans laquelle l’exonération est le plus difficile à obtenir, pas parce que les autres entités seraient hors champ.
La détention indirecte. Une chaîne de participations ne fait pas sortir le bien du champ. Le texte appréhende l’entité qui détient l’immeuble par l’intermédiaire d’une ou plusieurs autres entités.
L’assiette. La taxe porte sur la valeur vénale du bien, et non sur un revenu. Elle est due que le bien soit occupé, loué ou vide.
La date qui compte est le 1er janvier
L’article 990 F précise que la taxe est assise sur la valeur vénale des immeubles possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. Un bien acquis en cours d’année entre donc dans le champ au 1er janvier suivant ; un bien vendu en cours d’année reste taxable pour l’année où il était détenu au 1er janvier.
Ce calendrier a un effet pratique pour un acquéreur du littoral : la question se pose dès le premier 1er janvier qui suit la signature de l’acte, et non au moment où l’entité commence à utiliser le bien.
Les exonérations existent, mais elles sont conditionnelles
L’article 990 E énumère les cas dans lesquels la taxe n’est pas due. Leur logique générale est la suivante : la taxe vise à dissuader la détention d’immeubles français au travers de structures opaques, et elle épargne les entités dont la situation est transparente pour l’administration.
| Catégorie | Logique de l’exonération | Ce qui la conditionne |
|---|---|---|
| Organisations internationales, États souverains et leurs émanations | Statut de l’entité | Le texte |
| Entités dont les actifs immobiliers français sont minoritaires | L’immobilier français n’est pas leur objet principal | Le rapport entre actifs immobiliers français et actifs français, apprécié selon le texte |
| Entités cotées sur un marché réglementé | Transparence imposée par la cotation | La cotation effective |
| Entités établies en France, dans l’Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance administrative | Accès de l’administration à l’information | Déclaration annuelle ou engagement de communication, selon les cas prévus par le texte |
Le dernier cas est celui qui concerne la plupart des acquéreurs étrangers. L’exonération n’y est pas attachée au seul lieu d’établissement de l’entité : elle suppose que l’administration française puisse obtenir l’information sur les personnes qui détiennent l’entité. Selon le cas visé par le texte, cela passe par une déclaration annuelle ou par un engagement de communiquer ces informations sur demande.
Une entité établie dans un État qui n’a pas conclu avec la France de convention d’assistance administrative en matière fiscale ne peut pas se prévaloir de cette catégorie d’exonération. C’est la situation dans laquelle la taxe est le plus fréquemment due.
La déclaration du 15 mai
L’article 990 F prévoit une déclaration à déposer au plus tard le 15 mai de chaque année. Elle indique la situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles possédés au 1er janvier, ainsi que l’identité des associés ou actionnaires dont la participation dépasse le seuil fixé par le texte.
La page consacrée à cette taxe sur impots.gouv.fr précise que la déclaration s’effectue sur le formulaire n° 2746-SD et que le dépôt est dématérialisé. La même page, dans sa mise à jour du 26 mai 2023, rappelle la date limite du 15 mai.
Deux points pratiques découlent de ce mécanisme.
La déclaration n’est pas une formalité unique. Elle se renouvelle chaque année tant que l’entité détient le bien. Une exonération obtenue une année n’est pas acquise pour les suivantes.
La déclaration porte sur la chaîne de détention. Lorsque l’immeuble est détenu au travers de plusieurs entités, l’information à produire ne se limite pas à la société qui figure sur l’acte.
La taxe n’est pas déductible
L’article 990 G précise que la taxe n’est pas déductible pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ni de l’impôt sur les sociétés. Elle constitue donc une charge nette pour l’entité qui la supporte, ce qui lui donne un poids réel dans l’économie d’une détention de long terme sur un bien de valeur élevée.
Ce que l’acquéreur vérifie avant de signer
La taxe ne se découvre pas utilement après l’achat. Quatre questions se posent au moment où la structure d’acquisition est choisie.
- Qui sera juridiquement propriétaire ? Une personne physique, une société française, une entité étrangère, une fiducie ? La réponse détermine l’entrée dans le champ.
- Où l’entité est-elle établie ? L’existence d’une convention d’assistance administrative entre la France et l’État concerné conditionne l’accès aux principales exonérations.
- L’entité pourra-t-elle produire chaque année les informations exigées ? Une structure dont l’actionnariat ne peut pas être déclaré ne remplit pas les conditions d’exonération.
- Quelle est la valeur vénale du bien ? C’est l’assiette de la taxe. Sur un marché où les écarts de valeur entre biens voisins sont importants, la valeur retenue doit pouvoir être justifiée.
Sur ce dernier point, la note consacrée au marché cannois et à la base DVF explique ce que les données publiques de prix permettent d’établir, et ce qu’elles ne permettent pas, pour un bien donné.
Ce que ce billet ne traite pas
La taxe sur la valeur vénale est un impôt sur la détention. Elle ne dit rien de l’imposition des revenus éventuellement tirés du bien, ni de l’impôt dû lors de sa revente, ni des droits dus lors de son acquisition. Elle ne dit rien non plus des règles d’occupation du bien : un appartement détenu par une société reste soumis au régime du meublé de tourisme, au changement d’usage là où il s’applique et aux règles propres à l’immeuble, comme tout autre logement. La note sur le régime du meublé de tourisme présente ces couches superposées.
Enfin, l’interposition d’une entité supplémentaire ne fait pas sortir le bien du champ de la taxe : le texte vise précisément la détention indirecte. La question utile n’est pas d’éviter la taxe, mais de savoir si l’entité remplit les conditions d’une exonération prévue par la loi, et de s’y conformer chaque année.
Où vérifier
Informations vérifiées au 14 septembre 2026.
Le régime de la taxe figure aux articles 990 D, 990 E, 990 F et 990 G du code général des impôts, consultés sur Légifrance dans leur version en vigueur au 14 septembre 2026. Le taux de 3 %, la date d’appréciation au 1er janvier, la déclaration au 15 mai et la non-déductibilité y figurent expressément.
La page « Taxe de 3 % sur la valeur vénale » publiée par la direction générale des finances publiques sur impots.gouv.fr, mise à jour le 26 mai 2023, précise le formulaire déclaratif n° 2746-SD et les modalités de dépôt. Les commentaires administratifs détaillés figurent au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
Les conditions précises de chaque exonération, les seuils de participation à déclarer et la liste des États liés à la France par une convention d’assistance administrative se lisent dans ces textes, à la date de l’imposition concernée. Aucune situation particulière n’est examinée ici.