L'état des risques dans les Alpes-Maritimes : sismicité, retrait-gonflement, submersion marine

Un département littoral et montagneux cumule les aléas : mouvement de terrain, séisme, inondation, submersion, feu de forêt. L’état des risques n’a pas vocation à effrayer un acquéreur ; il a vocation à lui transmettre, avant qu’il ne s’engage, ce que l’autorité publique a formellement cartographié pour la parcelle.

Un document dû dès la première visite

L’obligation d’information sur les risques figure à l’article L125-5 du code de l’environnement. Elle pèse sur le vendeur comme sur le bailleur, pour les biens situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité déterminée, ou dans les autres périmètres visés par le texte.

Le calendrier de remise a changé avec la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et son décret d’application. L’état des risques doit désormais être remis à l’acquéreur ou au locataire potentiel dès la première visite du bien, lorsqu’une visite a lieu, et non plus seulement annexé à l’avant-contrat. L’annonce immobilière doit par ailleurs comporter une mention indiquant que le bien est exposé et renvoyant au moyen d’accéder à l’information.

La durée de validité du document est limitée : un état des risques ancien ne peut pas être réutilisé indéfiniment d’une vente à l’autre. Il se reconstitue au moment de la transaction, à partir des données en vigueur à cette date.

La sismicité : un zonage réglementaire, pas une appréciation

Le territoire français est découpé en cinq zones de sismicité, de très faible à forte, par le décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010, dont le classement figure à l’article D563-8-1 du code de l’environnement. Ce zonage détermine les règles de construction parasismique applicables aux bâtiments neufs et à certains travaux sur l’existant.

Les Alpes-Maritimes ne relèvent pas d’une zone unique : le classement varie d’une commune à l’autre à l’intérieur du département. Vérifier la zone applicable suppose donc de consulter le classement commune par commune, et non de raisonner à l’échelle départementale. C’est exactement le type d’information qu’un acquéreur croit connaître et qu’il gagne à lire dans le texte.

Concrètement, la zone conditionne deux choses : l’exigence réglementaire applicable à une construction ou à une extension, et la mention portée à l’état des risques.

Le retrait-gonflement des argiles

Le phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols concerne une large partie du territoire, y compris en zone littorale dès que le sous-sol comporte des formations argileuses.

L’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé, aux articles L132-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation, une obligation d’étude géotechnique préalable à la charge du vendeur d’un terrain non bâti constructible situé dans une zone d’exposition moyenne ou forte.

L’arrêté du 22 juillet 2020 définit les zones d’exposition, selon trois niveaux — faible, moyenne, forte — et précise le contenu des études. L’obligation ne s’applique qu’aux niveaux moyen et fort. L’étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et, le cas échéant, un programme d’investigations complémentaires ; sa durée de validité est de trente ans, et elle est annexée au titre de propriété, où elle suit le terrain.

Document	Ce qu’il couvre	Quand il est dû
État des risques	Aléas cartographiés pour la parcelle	Dès la première visite, puis annexé à l’avant-contrat et à l’acte
Étude géotechnique préalable	Exposition au retrait-gonflement des argiles	Vente d’un terrain non bâti constructible en zone moyenne ou forte
Information sur les sinistres indemnisés	Sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre de la garantie catastrophes naturelles	Information de l’acquéreur ou du locataire

Submersion marine et plans de prévention

Sur le littoral, l’aléa qui structure le plus les documents d’urbanisme est la submersion marine, traitée dans le cadre des plans de prévention des risques littoraux. Un plan prescrit produit déjà des effets sur l’information due ; un plan approuvé vaut servitude d’utilité publique et s’impose aux autorisations d’urbanisme.

Deux conséquences pratiques en découlent pour un acquéreur.

La première est réglementaire : dans un secteur soumis à un tel plan, une extension, une surélévation ou un changement de destination peuvent être interdits ou conditionnés à des prescriptions techniques. Le plan se lit avant de projeter des travaux, pas après.

La seconde est assurantielle : l’exposition ne se traduit pas mécaniquement par un refus de garantie, mais elle est prise en compte, et les franchises applicables au titre du régime des catastrophes naturelles relèvent de règles propres.

L’aléa de recul du trait de côte, lui, obéit à un dispositif d’information distinct, avec ses propres zonages et ses propres effets sur les autorisations.

L’information sur les sinistres indemnisés

Le même article L125-5 impose au vendeur ou au bailleur d’informer l’acquéreur ou le locataire des sinistres ayant affecté le bien et ayant donné lieu à une indemnisation au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles ou technologiques, pendant la période où il a été propriétaire.

C’est une information déclarative : elle ne figure pas dans un diagnostic établi par un professionnel, elle est donnée par le vendeur. Un acquéreur peut la recouper avec les arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle publiés pour la commune, qui sont des actes publics et datés.

Ce que l’état des risques ne fait pas

Il ne se substitue pas au document d’urbanisme. Une parcelle peut être hors de tout plan de prévention et rester inconstructible en raison du plan local d’urbanisme ou des règles propres au littoral.

Il ne vaut pas expertise du bâtiment. Un état des risques mentionne l’exposition de la parcelle ; il ne dit rien de l’état des fondations, de la structure ou des reprises déjà réalisées.

Il ne dispense d’aucun autre diagnostic du dossier technique. Et il ne fige pas la situation : un plan peut être prescrit, révisé ou approuvé après la vente, avec effet sur les possibilités de travaux.

Les vérifications utiles avant l’avant-contrat

• Le classement sismique de la commune, tel qu’il résulte du décret de zonage, et non une appréciation départementale.
• Le niveau d’exposition au retrait-gonflement des argiles, au regard de l’arrêté du 22 juillet 2020, et l’existence éventuelle d’une étude géotechnique attachée au terrain.
• Les plans de prévention prescrits ou approuvés applicables à la parcelle, et leur règlement.
• Les arrêtés de catastrophe naturelle publiés pour la commune, à recouper avec la déclaration du vendeur.

Ces éléments conditionnent la faisabilité des travaux autant que le prix. La note consacrée au marché cannois replace ces contraintes dans la formation des valeurs locales.

Où vérifier

Informations vérifiées au 20 septembre 2026.

L’obligation d’information sur les risques, son champ et l’information sur les sinistres indemnisés figurent à l’article L125-5 du code de l’environnement, consultable sur Légifrance. Le calendrier de remise résulte de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 et de son décret d’application.

Le zonage sismique figure au décret n° 2010-1255 du 22 octobre 2010 et à l’article D563-8-1 du code de l’environnement, avec le classement des communes.

L’obligation d’étude géotechnique préalable résulte de l’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, codifié aux articles L132-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Les zones d’exposition et le contenu des études sont définis par l’arrêté du 22 juillet 2020.

Le portail georisques.gouv.fr permet d’établir l’état des risques pour une adresse et de consulter les arrêtés de catastrophe naturelle. Les plans de prévention applicables se consultent auprès des services de l’État dans le département et dans les annexes du plan local d’urbanisme.